USUCAPIÃO: DA SUFICIÊNCIA DA POSSE QUALIFICADA POR DETERMINADO LAPSO TEMPORAL

 Rafael Adelor Cabreira

 

A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade. Trata-se de assertivo presente em qualquer manual de Direito Civil.

Na aquisição originária não há transferência de domínio por força de um negócio jurídico. Dito de outro modo, não há relação de continuidade entre o proprietário do imóvel e aquele que o adquire por meio da usucapião — justamente por se tratar de forma originária de aquisição.

Benedito Silvério Ribeiro, nesse sentido, esclarece:

“A usucapião é, tal como a transcrição, modo originário de adquirir domínio, com a perda do antigo dono, cujo direito sucumbe em face da aquisição. O proprietário, como já ensinava Lafayette, perde o domínio porque o adquire o possuidor. A transcrição no caso exige-se para o exercício do jus disponendi, mas não é constitutiva” (Tratado de Usucapião. 2ª ed., São Paulo: Saraiva, 1998, p. 162).

O instituto tem razão de ser para aquelas situações nas quais não se observou escritura pública seguida do registro. E a existência de negociações prévias, mais ou menos formais, com ou sem correspondente registro, é fator de todo desimportante para o regular processamento da demanda.

Interesse de agir, teoria da asserção e extinção prematura da ação

A Teoria da Asserção, de origem italiana (La Prospettazione), é uma das principais teorias que explicam o momento e o critério de aferição das condições da ação.

Segundo essa teoria, as condições da ação devem ser verificadas in abstrato, com base apenas nas afirmações feitas pelo autor na petição inicial, sem qualquer incursão no mérito da causa. O juiz, ao examinar se a ação é viável, deve tomar como verdadeiras as alegações do demandante e, a partir delas, aferir se estão presentes a legitimidade e o interesse processual.

Em síntese, se as afirmações do autor, tomadas como verdadeiras, forem suficientes para autorizar o processamento da demanda, as condições da ação estarão presentes – independentemente de serem os pedidos, ao final, julgados procedentes ou não.

O ponto é importante porquanto quando inadmitido o processamento da usucapião de forma prematura, observa-se como principal argumento a suposta ausência de interesse processual – traduzida na inadequação da via eleita. Eis o equívoco.

Quando o autor afirma na petição inicial que exerce posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini por prazo exigido em lei, e/ou encontra obstáculos na regularização pelas vias ordinárias, essa narrativa é, por si só, suficiente para demonstrar o interesse processual. Todo o mais é mérito.

Observa-se, portanto, desacerto nas decisões que de forma prematura encerram demandas – sem resolução do mérito — quando demonstrados o interesse processual e a legitimidade pelo demandante.

 

Negociações anteriores como aliadas ao pedido

Para além do equívoco de extinções prematuras de ações que buscam o reconhecimento do domínio, porquanto não haveria interesse processual, sustentam algumas decisões que negociações anteriores, mais ou menos formais, inviabilizariam a propositura — e o correspondente processamento — da usucapião. É que teria havido indícios de aquisição derivada da propriedade, o que implicaria em obstáculo à aquisição originária pretendida.

Outro equívoco.

Negociações anteriores não caracterizam obstáculo, mas, ao revés, traduzem-se em elemento favorável ao possuidor que busca o reconhecimento do domínio.

A exemplo da denominada “usucapião extraordinária”, dispõe o artigo 1.238, caput, do Código Civil que aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

A existência — ou a inexistência — de negociação pretérita não é mencionada pelo dispositivo como pressuposto para o correspondente processamento da usucapião. É dizer: a mens legis traduz-se na suficiência da posse qualificada por determinado lapso temporal para fins do reconhecimento da usucapião – tão somente. A ideia segundo a qual “onde legislador não restringiu não cabe ao intérprete fazê-lo” parece aplicável aqui.

Nota-se, inclusive, que eventual contrato, por exemplo, pode servir como justo título para fins de usucapião ordinária. O Enunciado nº 86 aprovado na I Jornada de Direito Civil, promovida pelo Conselho da Justiça Federal (CJF), dispõe que a expressão “justo título” contida nos arts. 1.242 e 1.260 do Código Civil abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro.

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça foi além e admitiu que um simples recibo de compra e venda pode configurar justo título para a usucapião ordinária, advertindo que restringir esse conceito a documentos perfeitos e formais esvaziaria a própria utilidade do instituto (REsp nº 2.215.421/SE, relatora ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 10/3/2026).

Logo, a ideia de que eventual negociação anterior implicaria em obstáculo ao pedido e correspondente reconhecimento da usucapião, parece um desacerto flagrante.

Evasão fiscal

Um argumento frequentemente invocado contrário ao cabimento da usucapião nos casos em que houve contratos e/ou ajustes pretéritos traduz-se na ideia de que o reconhecimento do domínio, nesses casos, equivaleria a chancelar a evasão fiscal. É que o possuidor estaria se furtando às obrigações tributárias decorrentes da transmissão da propriedade.

O argumento tem apelo retórico, mas é juridicamente insustentável.

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), por exemplo, tributo de competência dos municípios, incide de forma obrigatória nos casos de transmissões onerosas de bens imóveis por ato intervivos.

A usucapião, como visto, não resulta de uma transmissão ou ato constitutivo, mas de reconhecimento de situação de fato há muito consolidada: o domínio do possuidor.

E não havendo transmissão onerosa do bem, porquanto está-se diante de aquisição originária, não há se falar em recolhimento do tributo.

Citação dos confinantes dispensável

Dispõe o artigo 246, §3º, do Código de Processo Civil que na ação de usucapião de imóvel, os confinantes serão citados pessoalmente, exceto quando tiver por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, caso em que tal citação é dispensada.

Com o objetivo de fomentar a efetividade do devido processo legal e afastar os excessos de formalismos ou obstáculos à prestação jurisdicional, o Conselho Nacional de Justiça editou o Provimento nº 149 de 30 de agosto de 2023.

Sobre o tema usucapião, extrai-se do referido provimento:

“CNJ – Provimento nº 149 DE 30 DE AGOSTO DE 2023

Art. 407. […]

10. Se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, fica dispensada a intimação dos confrontantes do imóvel, devendo o registro da aquisição originária ser realizado na matrícula existente”.

Nada obstante referir-se a usucapião extrajudicial, não parece haver motivo para a não aplicação do referido provimento em âmbito judicial nos casos em que o imóvel possui matrícula com descrição precisa e, além disso, quando se observa perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião.

O Superior Tribunal de Justiça enfrentou o tema no Recurso Especial nº 1.432.579/MG, sob a relatoria do ministro Luis Felipe Salomão.

Importante a transcrição de excertos do voto do ministro relator, verbis:

“No ponto, como sabido, o processo moderno é infenso às nulidades estéreis, sem que haja proteção de qualquer valor relevante para tanto ou que se verifique efetivo prejuízo às partes. Com efeito, diante do influxo normativo do direito processual civil moderno, tem-se verificado uma onda renovatória de entendimentos que vem afastando o excesso de formalismo em prol da justiça social, dando-se concretude aos seguintes princípios processuais: celeridade, duração razoável do processo, publicidade, efetividade, devido processo legal, ampla defesa, instrumentalidade das formas, dentre outros. É que o trâmite processual não pode ser objeto de insegurança e surpresa às partes, não se podendo exigir comportamento que não seja razoável, com o objetivo de trazer obstáculo à efetividade da prestação jurisdicional. […]

Assim, considerando-se a interpretação teleológica e a hermenêutica processual, sempre em busca de conferir concretude aos princípios da justiça e do bem comum, mostra-se mais razoável e consentâneo com os ditames atuais o entendimento que busca privilegiar à solução do direito material em litígio, afastando o formalismo interpretativo para conferir efetividade aos princípios constitucionais responsáveis pelos valores mais caros à sociedade. Nessa ordem de ideias, penso que o verdadeiro intento da citação dos confinantes do imóvel usucapiendo é o de delimitar a área usucapienda, evitando, assim, eventual invasão indevida dos terrenos vizinhos. Com efeito, “os confinantes do imóvel usucapiendo são, em princípio, interessados quanto ao objeto da demanda, porquanto a contiguidade de seus imóveis com o pretendido pelo prescribente poderá ser fator de dúvida ou divergência no tocante aos limites dos aludidos imóveis” (SALLES, José Carlos de Moraes. Usucapião de bens imóveis e móveis. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010, p. 197).

Em assim sendo, verifica-se que a posse ad usucapionem causa efetivo prejuízo apenas ao antigo proprietário, mas não com relação aos vizinhos, já que, como dito, o chamamento deles ao feito teria apenas o escopo de delimitar a gleba usucapienda, de modo a evitar que ocorra a indevida invasão, pelo título a ser conferido ao usucapiente, de terrenos adjacentes.”

Trata-se, em última análise, de interpretação sistemática do que dispõe o próprio artigo 246, §3º, parte final, do Código de Processo Civil.

É que, tal como a unidade autônoma de prédio em condomínio, o imóvel usucapiendo quando matriculado com descrição precisa e perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião, possui delimitação definida na matrícula correspondente.

Função social da propriedade

Os artigos 5º, XXIII, e 170, III, ambos da Constituição, estabelecem que a propriedade cumprirá sua função social. Não é uma recomendação. É uma condição de legitimidade. A propriedade que não cumpre sua função social não merece — ou merece menos — a proteção do ordenamento jurídico.

Não é por demais complexo o raciocínio segundo o qual o possuidor que habita um imóvel há anos, paga tributos que sobre ele incidem, mantém o bem útil e/ou produtivo cumpre a função social do imóvel — ao contrário do proprietário que abandona o bem.

A usucapião é, sob essa perspectiva, não apenas um instituto técnico-jurídico. Revela-se em mecanismo constitucional de regularização imobiliária – realinhamento entre o registro e o mundo dos fatos. Negar esse mecanismo ao possuidor de boa-fé sob o pretexto de que houve uma aquisição derivada imperfeita, é privilegiar o papel sobre a pedra. É proteger o fantasma do proprietário ausente em detrimento do possuidor presente.

Suficiência da posse qualificada por determinado lapso temporal

Esclarecido que a negociação pretérita não constitui obstáculo à usucapião, impõe-se verificar quais são, afinal, os requisitos que realmente definem o reconhecimento do domínio ao possuidor.

Tomando de exemplo o caso clássico de usucapião extraordinária, disciplinada no artigo 1.238 do Código Civil, observam-se as seguintes exigências, de forma cumulativa: 1) posse ininterrupta, sem oposição, pelo prazo de quinze anos; 2) exercício da posse com animus domini.

A lei ainda prevê a possibilidade de redução do prazo para dez anos quando o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo (parágrafo único do artigo 1.238).

São esses os requisitos. E apenas esses.

O legislador não exigiu que o possuidor nunca tivesse firmado contrato ou ajuste em momento anterior.

Ressalta-se, ainda, que é possível somar a posse do atual possuidor àquela de seus antecessores, nos termos do artigo 1.243 do Código Civil. A accessio possessionis é uma ferramenta importante da qual pode se valer o possuidor que recebeu a coisa de outrem e aproveitar o tempo de posse de quem o antecedeu.

Se bem preenchidas essas duas características essenciais, o direito ao domínio é imperativo – e por intermédio de sentença declaratória, e não constitutiva.