Taxa Condominial De Cobertura

Rénan Kfuri Lopes

 

Atualmente, pelas recentes decisões judiciais dos tribunais pátrios, encontra-se superada a tese adotada por minoria para possibilitar em relação aos apartamentos de cobertura a adoção de critério mais equitativo de rateios, especialmente quando a fração ideal produz distorções, objetivando uma divisão igualitária das despesas ordinárias, compartilhando o rateio com a realidade do uso das áreas comuns, vedando, com isso, o “enriquecimento sem causa”, diante de uma cobrança desproporcional que implica transferência indevida de custos para determinados condôminos, beneficiando os demais.

Não se olvida que os fundamentos têm lógica jurídica, a destacar:

 (i) razoabilidade e proporcionalidade, sem se aplicar simplesmente a fração ideal;

(ii) a igualdade no uso do material entre condôminos, vez que a cobertura utiliza elevadores, portaria, corredores, garagem, sistemas de segurança e limpeza e outros da mesma forma que as demais unidades;

(iii)  ausência de correlação entre fração ideal e custo ideal, pois não necessariamente corresponde ao custo efetivo de manutenção das áreas e despesas comuns; e esses custos não variam proporcionalmente ao tamanho da unidade, evidenciando daí que a fração ideal não representa critério adequado para distribuição dessas despesas;

(iv) a própria planilha de despesas da administração do condomínio demonstra que os gastos e serviços ordinários concentram-se em serviços coletivos e manutenção das áreas comuns, sem qualquer impacto relevante pela existência das unidades de cobertura;

(v) a cobertura não usufrui das áreas comuns de forma mais intensa ou diferenciada em relação aos demais condôminos;

(vi) as despesas ordinárias do condomínio visam manutenção e conservação das áreas comuns, beneficiando os condôminos de forma semelhante; e quando a contribuição de determinada unidade excede substancialmente o benefício recebido, cria-se ônus desproporcional, incompatível com a finalidade das despesas condominiais.

Para alterar o critério e mudar o rateio de “fração ideal” para “valor igualitário” ou “com diferenciação de percentual” [exemplo, 30% a mais do valor das coberturas], é necessário realizar uma assembleia de condôminos e alterar a convenção, o que exige um quórum qualificado de 2/3 dos condôminos.

O art. 1.336, inciso I do Código Civil e o art. 12, § 1º da Lei n. 4.591/1.964 traçam no sentido de que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo se a convenção dispuser de forma contrária. Assim, mesmo na ausência de texto explícito na convenção sobre o rateio [ou se ela for omissa], a cobrança por área [fração ideal] é a norma legal automática.

No ambiente jurisprudencial se admite a relativização dessa regra apenas em casos excepcionais, nos quais demonstrado enriquecimento sem causa ou vício de consentimento, exigindo-se prova robusta para alteração judicial da forma de rateio.

Há de se demonstrar uma onerosidade excessiva na cobrança a causar enriquecimento ilícito de um ou alguns condôminos em detrimento dos demais, a ser demonstrado através de prova pericial numa ação judicial revisional de taxa condominial.

O TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS é quase unânime atualmente no sentido de que não há ilegalidade no estabelecimento de taxa condominial na fração ideal da unidade imobiliária, inclusive para as “coberturas” que possuem áreas maiores que os apartamentos “tipos”. Existem apenas algumas poucas decisões em sentido contrário nos juízos de primeiro grau ou em votos vencidos no tribunal mineiro em julgamentos mais antigos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS — CONDOMÍNIO EDILÍCIO – COBERTURA – PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO – DESPESAS COMUNS PELA FRAÇÃO IDEAL – RATEIO IGUALITÁRIO – DESCABIMENTO – COBRANÇA MAIOR EM RELAÇÃO ÀS DEMAIS UNIDADES – DECISÃO POR 2/3 DOS CONDÔMINOS – LEGITIMIDADE. I- Conforme disposto no art.12, §1º da Lei 4.591/64 e no art.1.336, I do Código Civil, as despesas condominiais têm, necessariamente, que ser rateadas na proporção da fração ideal das unidades do edifício, quando a convenção condominial prevê tal situação. III- Havendo previsão expressa na convenção de que o rateio se dará com base na fração ideal, tal critério deve ser levado em consideração no cálculo da divisão das despesas condominiais devidas.

IV- Não há como acolher o pedido autoral de divisão igualitária das despesas condominiais entre as unidades, tendo restado convencionado em Assembleia Geral Extraordinária, realizada com a presença de mais de 2/3 dos condôminos, que haveria a cobrança da taxa de condomínio com base em fração ideal.

[TJMG, Apelação 1.0024.14.332657-7/004, Rel. João Cancio, 18ª CÂMARA CÍVEL, DJe 07.08.2024].

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE TAXA CONDOMINIAL – PRELIMINAR – ERROR IN JUDICANDO INCIDENTE — TAXA DE CONDOMÍNIO – COBERTURA – COBRANÇA COM BASE FRAÇÃO IDEAL – ALTERAÇÃO -QUORUM ESPECIAL NECESSÁRIO.

Não há se falar em “error in judicando” se a sentença foi decidida observando os limites do pedido e regras processuais. Eventual discordância com o entendimento esposado não caracteriza error in judicando.

Em regra, a divisão do valor da taxa de condomínio predial urbano se estabelece tendo como base a fração ideal da unidade imobiliária, podendo excepcionalmente a convenção estabelecer de maneira diversa, todavia, para validade da alteração pela convenção de condomínio, importa observar quórum mínimo de 2/3 da assembleia, exigido pelo art. 1.351 do Código Civil.

[TJMG, Apelação 1.0000.24.150233-5/001, Rel. Cavalcante Motta, 10ª        CÂMARA CÍVEL, DJe 15.04.2024].

O SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA tem jurisprudência hoje consolidada de que, salvo se previsto de forma diferente na convenção condominial, prevalece o estabelecido na convenção e nas legislações federais precitadas anteriormente:

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE TAXA DE CONDOMÍNIO. FRAÇÃO IDEAL. COBERTURA. RATEIO PROPORCIONAL. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. CASO EM EXAME
2. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se discute a legalidade da cobrança de taxa condominial proporcional à fração ideal de cada unidade imobiliária.
3. O recorrente alega que a aplicação da fração ideal para o rateio das despesas condominiais gera distorções e tratamento desigual entre os condôminos, especialmente em relação à sua unidade, que suporta cobrança superior às demais.
4. O Tribunal de origem manteve a validade da cobrança proporcional à fração ideal, com base na convenção condominial e na legislação aplicável, destacando que a fração ideal da unidade do recorrente é significativamente maior que a das demais unidades.
5. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
6. A questão em discussão consiste em saber se a cobrança de taxa condominial proporcional à fração ideal de cada unidade imobiliária, conforme previsto na convenção condominial, é válida e compatível com a legislação aplicável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a legalidade da cobrança de taxa condominial proporcional à fração ideal, salvo disposição contrária na convenção condominial (art. 1.336, I, do Código Civil).
6. A convenção condominial, que estabelece o rateio proporcional à fração ideal, foi aprovada pelos condôminos e é vinculante, sendo que o recorrente tinha ciência dessa regra ao adquirir sua unidade imobiliária.
7. A análise da pretensão recursal demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
8. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ.
9. DISPOSITIVO
10. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

[AREsp n. 3.023.624/CE, Rel. Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24.11.2025].

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal. 3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc. 4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes. 5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. 6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel. 7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido.

[REsp n. 1.778.522/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/6/2020, DJe de 04.06.2020].

Sub censura.

Abril de 2026.