RETOMADA DO IMÓVEL RURAL ARRENDADO NAS HIPÓTESES DE INADIMPLEMENTO E RECUPERAÇÃO JUDICIAL

 

Caroline Valéria Adorno de Macêdo

 

O arrendamento rural configura contrato agrário típico disciplinado pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e regulamentado pelo Decreto nº 59.566/1966. Diferentemente de outros contratos de cessão de uso de imóveis, sua finalidade econômica não se restringe à fruição da terra, mas está diretamente vinculada à organização da atividade produtiva agrícola, pecuária ou agroindustrial.

Essa característica confere ao contrato agrário uma densidade econômica e social própria, pois a terra, nesse contexto, integra o ciclo produtivo e se relaciona com fatores como investimento em insumos, preparo do solo, planejamento de safra e financiamento da atividade rural.

Por essa razão, a inadimplência contratual em contratos de arrendamento rural apresenta repercussões que transcendem a mera relação obrigacional entre proprietário e arrendatário. Situações como safra em andamento ou mesmo o pedido de recuperação judicial do produtor rural podem gerar tensões relevantes entre o direito de propriedade e a continuidade da atividade produtiva.

Diante desse cenário, emerge uma questão jurídica recorrente na prática forense agrária: quais são os limites jurídicos ao exercício do direito de retomada do imóvel pelo arrendador quando há inadimplemento contratual, especialmente diante de circunstâncias como lavoura em curso ou recuperação judicial do arrendatário?

Regra geral: inadimplemento e direito de retomada

Nos termos do artigo 32, III, do Decreto nº 59.566/1966, a falta de pagamento do aluguel rural constitui causa legítima para a rescisão contratual e pode conduzir ao consequente despejo do arrendatário. Trata-se de hipótese típica de mora ex re, nos termos do artigo 397 do Código Civil, segundo o qual, havendo termo certo para cumprimento da obrigação, a mora constitui-se automaticamente no momento do vencimento.

Nessa hipótese, a constituição em mora independe de notificação prévia do devedor. A jurisprudência tem reconhecido de forma consistente que, existindo obrigação líquida, positiva e com vencimento determinado, a mora decorre automaticamente do inadimplemento.

Nesse sentido:

“Tratando-se de obrigação positiva, líquida e com termo certo, a configuração da mora prescinde de notificação premonitória […] devendo prevalecer o direito do arrendador de rescindir o contrato e promover o despejo, ex vi dos arts. 27 e 32, III, do Decreto nº 59.566/1966” (TJ-SP, Apelação Cível n.º 1014714-36.2017.8.26.0071, rel. des. Neto Barbosa Ferreira, j. 31/8/2023).

Purgação da mora, tutela de urgência e notificação prévia

O Decreto nº 59.566/1966 assegura ao arrendatário a possibilidade de purgar a mora até o prazo da contestação mediante quitação integral do débito (artigo 32, parágrafo único). A purgação parcial da mora, entretanto, não impede o despejo.

A jurisprudência tem reiterado esse entendimento:

“Sendo concedido o prazo para purgação da mora e não efetuando o arrendatário o pagamento integral, torna-se plenamente possível o deferimento do despejo” (TJ-MT, AgInt nº 1002015-05.2024.8.11.0000, rel. des. Sebastião B. Farias, j. 4/6/2024).

A notificação prévia não constitui requisito obrigatório quando se pretende apenas o despejo comum, pois a própria citação judicial supre a ciência do arrendatário quanto à mora. Todavia, quando o arrendador pretende obter tutela de urgência para desocupação imediata do imóvel, a jurisprudência tem exigido a prévia notificação do arrendatário.

A razão é garantir a possibilidade de purgação da mora e evitar restrição indevida ao direito de defesa.

Nesse sentido:

“A prévia notificação é dispensável […] substituída pela citação. Entretanto, caso haja pedido de tutela provisória de urgência, visando a imediata desocupação, é imprescindível a prévia notificação […] a fim de resguardar o direito à purgação da mora.” (TJ-GO, AgInt nº 5110726-21.2024.8.09.0023, rel. des. Maurício Porfírio Rosa, j. 18/4/2024).

Safra em curso, boa-fé e efeitos econômicos da retomada

Quando a rescisão contratual ocorre durante safra em andamento, o debate jurídico desloca-se para a análise da boa-fé do arrendatário e da origem dos investimentos produtivos realizados no imóvel.

Se a lavoura foi implantada antes da constituição da mora, a jurisprudência tende a admitir soluções de equilíbrio, como a conclusão da colheita ou a indenização proporcional pelos investimentos realizados, com fundamento no artigo 95, I, do Estatuto da Terra e na vedação ao enriquecimento sem causa.

“A colheita existente deve ser certificada pelo oficial de justiça, permitindo-se ultimá-la ou arbitrando-se indenização proporcional, sob pena de enriquecimento sem causa” (TJ-RS, AgInt nº 5231010-17.2022.8.21.7000, j. 29/6/2023).

Por outro lado, quando o plantio ocorre após a constituição da mora — ou seja, quando já existente inadimplemento contratual — a jurisprudência tem reconhecido a ausência de proteção possessória.

“O início de plantio após a constituição em mora é irrelevante e não assegura direito de retenção” (TJ-PR, AgInt nº 0053858-95.2018.8.16.0000, j. 21/3/2019).

Nessas situações, admite-se apenas o ressarcimento de despesas necessárias comprovadas, sem direito de retenção da posse.

Soluções contratuais e prevenção de litígios

A experiência prática do agronegócio tem demonstrado que parte significativa dos conflitos envolvendo arrendamentos rurais decorre da ausência de disciplina contratual adequada para situações previsíveis, como inadimplemento durante a safra ou investimentos produtivos já realizados pelo arrendatário.

Diante disso, tem se consolidado a prática de inserção, nos contratos agrários contemporâneos, de cláusulas específicas voltadas à regulação das consequências patrimoniais decorrentes da retomada do imóvel.

Tais cláusulas costumam disciplinar, por exemplo, a destinação das culturas pendentes, os critérios de indenização por investimentos comprovados em insumos e preparo do solo, bem como a possibilidade de conclusão da colheita com posterior compensação financeira entre as partes.

Importa destacar que tais mecanismos contratuais não instituem direito de retenção do imóvel nem impedem o cumprimento de eventual ordem judicial de despejo. Sua finalidade é apenas estabelecer critérios objetivos para evitar transferências patrimoniais desproporcionais entre arrendador e arrendatário.

Essa prática revela alinhamento com o princípio da boa-fé objetiva previsto no artigo 422 do Código Civil e com a lógica protetiva do artigo 95, I, do Estatuto da Terra, ao mesmo tempo em que preserva a estrutura jurídica do direito de propriedade.

Recuperação judicial e direito de retomada

Outro cenário recorrente na prática agrária envolve a recuperação judicial de produtores rurais arrendatários

Nos termos do artigo 49, §3º, da Lei nº 11.101/2005, os créditos decorrentes de contratos que envolvem bens de propriedade de terceiros não se submetem aos efeitos da recuperação judicial. Isso ocorre porque o imóvel arrendado não integra o patrimônio do devedor.

Assim, em regra, o pedido de recuperação judicial não impede a retomada do imóvel pelo proprietário.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reafirmado esse entendimento:

“É indiferente a suspensão do crédito derivado da inadimplência para efeito de retomada do imóvel […], pois o bem não integra o patrimônio das empresas recuperandas” (STJ, AgInt no REsp nº 1.715.416/SP, rel. min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 28/8/2023).

A exceção: essencialidade do imóvel arrendado

Admite-se, entretanto, uma exceção pontual quando comprovada a essencialidade do imóvel arrendado para a viabilidade do plano de recuperação judicial.

Nesses casos, entende-se que o imóvel pode integrar funcionalmente o estabelecimento empresarial do produtor rural, nos termos do artigo 1.142 do Código Civil.

A suspensão da retomada, contudo, possui caráter excepcional e exige demonstração concreta de que a retirada da posse inviabilizaria a própria recuperação da atividade produtiva:

“Não se admitiria a retirada do produtor rural […] quanto à posse do imóvel rural arrendado onde se localiza o estabelecimento e os bens de capital, sob pena de esvaziamento da eficácia da recuperação judicial” (TJ-MT, AgInt nº 1004260-86.2024.8.11.0000, rel. des. Sebastião de Arruda Almeida, j. 30/4/2024).

É importante notar que a parte final do mesmo artigo 49, § 3º, proíbe, durante o stay period (prazo de suspensão de 180 dias), a retirada de bens de capital essenciais à atividade empresarial. No entanto, a jurisprudência tem entendido que essa proteção é temporária e não impede a ação de despejo por inadimplemento, especialmente quando os pagamentos não realizados são posteriores ao pedido de recuperação (créditos extraconcursais). A essencialidade não dá ao devedor o direito de usar gratuitamente a propriedade alheia.

Conclusão

O regime jurídico do arrendamento rural, interpretado à luz do Estatuto da Terra, do Decreto nº 59.566/1966 e da Lei nº 11.101/2005, preserva como regra o direito do proprietário à retomada do imóvel diante do inadimplemento contratual. A jurisprudência tem reafirmado que situações como safra em andamento ou recuperação judicial do arrendatário não eliminam esse direito, admitindo apenas modulações pontuais para resguardar a boa-fé e evitar o enriquecimento sem causa.

Tais hipóteses excepcionais não alteram a natureza do contrato nem conferem ao arrendatário direito possessório permanente, limitando-se a permitir, conforme o caso concreto, a conclusão da colheita, a indenização por investimentos produtivos ou a suspensão temporária da retomada quando demonstrada a essencialidade do imóvel para a atividade empresarial.

Nesse contexto, a prevenção de litígios depende, em grande medida, da adequada estruturação do contrato de arrendamento. A previsão de cláusulas claras sobre inadimplemento, destinação das culturas pendentes, critérios de indenização e procedimentos de desocupação contribui para reduzir conflitos, conferir maior segurança jurídica às partes e assegurar maior previsibilidade às relações agrárias.