RESPONSABILIDADE CIVIL NA CONSTRUÇÃO: PRAZOS LEGAIS PARA RECLAMAR POR VÍCIOS CONSTRUTIVOS
João Alberto da Costa Ganzo Fernandez
Vamos apresentar aqui os prazos legais para o exercício do direito de reclamar reparação, indenização, abatimento no valor pago e até mesmo desfazimento (redibição) dos contratos de compra e venda ou empreitada em razão de vícios construtivos que surjam no momento da entrega do imóvel (vícios aparentes) ou posteriormente (vícios ocultos).
A reclamação pode ter origem no Código Civil (CC) ou no Código de Defesa do Consumidor (CDC), a depender do que se quer pedir e da natureza da relação civil entre as partes. Se for uma aquisição de natureza consumerista, permitirá a escolha do diploma legal, CC ou CDC, por conveniência do consumidor.
Nas relações de consumo, o prazo para reclamar é de 90 dias após a constatação do problema na hipótese de vício do produto/serviço, (CDC, artigos 18 e 20) ou cinco anos na hipótese de fato do produto/serviço[1] (CDC, artigos 12 e 14). No caso de vício do produto/serviço, o construtor tem 30 dias para reparar o problema. Escoado esse prazo, o adquirente pode, alternativamente, desfazer o negócio, trocar por outra unidade igual, ou obter um abatimento. Destaca-se que no CDC a responsabilidade do empreiteiro/construtor é sempre objetiva.
Sob a ótica do CC, os vícios aparentes devem ser reclamados no momento da entrega do bem. Os ocultos que surgirem em até um ano, a depender da gravidade, permitirão abatimento do preço (CC, artigo 441) ou o desfazimento do negócio (CC, artigo 442), com prazo prescricional de mais um ano para ajuizar a ação (CC, artigo 445). Se esse prazo de dois anos não for respeitado, as únicas opções serão: ação indenizatória dos danos causados e ressarcimento de eventuais reparos realizados, cuja prazo prescricional da obrigação contratual, por entendimento jurisprudencial dominante, é de dez anos a contar do surgimento do vício (CC, artigo 205) ou pedido de reparação dos danos[2] com o mesmo prazo prescricional decenal (CC, artigos 389 e 927).
Já os vícios ocultos que comprometam a segurança ou a solidez do edifício, poderão ser reclamados dentro do prazo de garantia específico para a construção civil de cinco anos (CC, artigo 618), desde que a ação seja ajuizada em até 180 dias do seu surgimento, conforme parágrafo primeiro do mesmo artigo. Importante mencionar que nesse prazo de cinco anos, que se transformou no prazo geral de garantia da construção civil no imaginário coletivo, a responsabilidade do construtor/empreiteiro é objetiva, não se discutindo culpa, mas apenas o nexo causal entre o vício e a conduta do construtor.
Prazo de garantia é aquele em que há uma probabilidade maior de surgimento de vícios originados no processo de construção (NBR 17.170), e bem por isso, sujeitando o empreiteiro/construtor à responsabilidade objetiva. Escoado esse prazo de cinco anos previsto no artigo 618, a responsabilidade passa a ser subjetiva por entendimento doutrinário e jurisprudencial[3]. Nesse caso, restará ao adquirente lesado a ação indenizatória de eventual conserto feito (CC, artigo 389) ou a reparação a cargo do construtor (CC, artigo 927), com prazo prescricional de dez anos a contar da ciência do vício oculto (CC, artigo 205).
Se a reclamação partir de terceiro adquirente, sem vínculo contratual com a construtora/empreiteiro, esse prazo de dez anos reduz-se para três anos por ser responsabilidade extracontratual (CC, artigo 206, §3º) ou, 90 dias (CDC, artigo 26), caso esse terceiro adquirente[4] opte por utilizar o Código Consumerista. Se esse vício provocar danos extrínsecos, caracterizando-se como fato do serviço/produto, o prazo para reclamar estende-se para cinco anos (CDC, artigo 27)
Curioso, quanto ao artigo 618 do CC, é que as possibilidades de reclamação são iguais às do artigo 441 e 442, ou seja, cingem-se ao desfazimento do contrato (redibição) ou abatimento do preço via ação quanti minoris e somente se aplicam, como já foi dito, a vícios ocultos que comprometam a segurança e solidez da obra. Nada impede que se peça o reparo do vício, porém não fundamentado apenas no artigo 618 do CC, mas sim também no artigo 927 do CC, que trata da obrigação de reparar por danos provocados, com prazo prescricional de 10 anos (responsabilidade contratual).
E por quanto tempo após a entrega da obra o adquirente poderá reclamar um vício que surgir?
De acordo com o anexo C da NBR 15.575, durante todo o período de vida útil projetada para o sistema construtivo em questão, desde que as manutenções programadas tenham sido executadas pelo proprietário, ilidindo a alegação de culpa exclusiva da vítima. Há, talvez, um excesso nesse prazo, que pode chegar a mais de 40 anos. A nova norma de garantias NBR 17.170 surgiu para especificar os prazos de garantia dos principais componentes da edificação, revogando o anexo D da NBR 15.575. Todavia, a vida útil projetada do sistema remanesce hígida no anexo C da NBR 15.575, e é esse prazo que condicionará o termo para caracterização do vício oculto.
Existe uma proposta aventada por Carlos Pinto Delmar[5], de criar-se uma espécie de laudo técnico probabilístico ao cabo de um determinado período (cinco ou dez anos) assegurando a probabilidade de cumprimento futuro da vida útil projetada do sistema, mitigando esse longo período de responsabilidade evitando futuras reclamações.
[1] Quando causam danos extrínsecos ao produto.
[2] Embora o art. 927 do CC, que trata do dever de “reparar” os danos provocados, seja utilizado preponderantemente para responsabilidade extracontratual, nada impede que também seja utilizado para a responsabilidade contratual, em uma leitura sistêmica do art. 389 do CC.
[3] A despeito do comando do art. 931 do CC, que estabelece a responsabilidade objetiva das empresas pelos danos causados pelos produtos postos em circulação.
[4] Consumidor por equiparação na teoria consumerista (art.2º e art.17 do CDC)
[5] Del Mar, Carlos Pinto. Direito na Construção Civil. PINI, 2015
