A MULTA PELA RESCISÃO DA LOCAÇÃO PELO INQUILINO

 

Alugar um imóvel envolve responsabilidades e muitos cuidados, tanto para o locador quanto para quem está alugando, o locatário e entre os principais pontos que precisam ser observados nesta relação é quanto ao prazo da locação e também quanto as implicações em caso de rescisão antecipada do contrato.

Aqui abordaremos apenas a locação para fins residenciais e as implicações pela devolução antecipada, ou seja, quando o inquilino (locatário) pretende devolver o imóvel antes do fim do prazo.

Se você quiser conhecer um pouco mais sobre o outro lado, o da retomada do imóvel pelo locador, convidamos você a ler neste outro artigo nosso: Despejo por denúncia vazia: o que é e como funciona.

Quando mencionarmos LI, significa que estamos falando da Lei do Inquilinato, a Lei nº 8.245/91 e suas alterações.

 

A DEVOLUÇÃO ANTES DO TÉRMINO DO PRAZO

Comumente as locação residenciais possuem prazo de 30 (trinta) meses, sendo o prazo mais praticado nos contratos de locação residencial no Brasil, mas não é um prazo obrigatório, ou seja, o locador e o locatário podem estipular qualquer prazo (art. 3º da LI).

O locatário pode devolver o imóvel a qualquer tempo, independente de motivo, mediante o pagamento da multa pactuada em contrato pela devolução antecipada do imóvel antes do término, e, neste aspecto, algumas observações são importantes. São, a existência de previsão no contrato para a multa pela devolução antecipada, se prevista, qual o valor ou seus parâmetros ou, se não for prevista, o que fazer.

É o que diz o art. 4º da LI:

Art. 4º: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Logo, temos as seguintes situações:

 

O LOCATÁRIO TEM A LIBERDADE DE DEVOLVER QUANDO DESEJAR

Ao contrário do locador que não pode retomar o imóvel de forma imotivada durante a vigência do contrato ainda que se disponha a pagar multa, o locatário pode, mediante pagamento de multa (art. 4º, LI).

Esta previsão é um tipo de favorecimento de forma legal ao locatário, parte hipossuficiente na relação, que pode se liberar da obrigação (locação) mediante pagamento da cláusula penal compensatória em favor do locador.

 

A MULTA DEVE ESTAR PACTUADA NO CONTRATO

O contrato deve prever a multa para a rescisão antecipada pelo locatário. Mas atenção, esta multa é específica para o caso da rescisão antecipada do contrato e não pode ser confundida com multa por infração contratual.

A multa por infração contratual tem finalidade penal, ou seja, é uma forma de penalizar o locatário (ou locador) pela falta cometida durante a vigência do contrato. Já a multa por rescisão contratual tem finalidade compensatória, ou seja, é uma forma de compensar o locador pela devolução antecipada do imóvel.

Tanto o é que esta penalidade tem previsão específica na Lei (art. 4º da LI) enquanto que as demais sanções estão em diversos outros pontos da lei, pois tratam de outros tipos de penalidade.

Um locatário que desejar devolver o imóvel antecipadamente não poderá ser compelido ao pagamento de multa infracional do tipo penal pois o locatário está operando a rescisão e não uma infração.

 

ESTA MULTA DEVE SER PROPORCIONAL

Como mencionado, a multa é proporcional, de forma obrigatória, não podendo o contrato de locação prever de forma diversa por força do art. 4º da LI. Vale dizer, a multa para a rescisão deve ser específica, geralmente, mas não de forma obrigatória, equivalente a três vezes o valor do aluguel na época.

Ainda, a LI não limita a multa que será imposta no caso deste tipo de rescisão, determinando seu limite pelo que prevê o art. 412 do Código Civil, que diz que o valor da multa imposta na cláusula penal não pode exceder ao da locação integralmente, que esta multa deve respeitar a proporcionalidade (art. 4º da LI).

Logo, a multa pode ser de três meses do aluguel? Pode. Pode ser de cinco meses? Pode. Pode ser de valor fixo, diferente do valor do aluguel mensal? Pode, desde que a multa seja proporcional (art. 4º, LI) ao tempo faltante para o término do contrato e que seu resultado nunca seja superior ao valor total do prazo da locação (art. 412, CC).

Deste modo, as cláusulas comumente encontradas nos contratos de locação que obrigam ao pagamento da multa de forma integral não produzem qualquer efeito por força do art. 45º da LI.

Imaginemos, pois, que o contrato de locação é de 30 meses e o locatário está no 18º mês, portanto, ele cumpriu 18 de 30 meses (60{76169b13dc8071a543622af38f43e06a70fe94f036afac6a80498da78c2dc5a6}) do prazo, logo, a multa deverá ser proporcional com base em 60{76169b13dc8071a543622af38f43e06a70fe94f036afac6a80498da78c2dc5a6} do valor total da multa.

Trocando em miúdos: um contrato que prevê um aluguel mensal de R$ 1.000,00, com cláusula penal de 3 meses de multa (ou seja, R$ 3.000,00), para este caso em que já foi cumprido 60{76169b13dc8071a543622af38f43e06a70fe94f036afac6a80498da78c2dc5a6} do prazo da locação, o valor da multa deverá ser 40{76169b13dc8071a543622af38f43e06a70fe94f036afac6a80498da78c2dc5a6} de R$ 3.000,00, o que corresponderá a R$ 1.200,00.

 

SE NÃO HOUVER PREVISÃO, É A JUSTIÇA QUEM ARBITRARÁ

Há casos, porém, de contratos que eventualmente deixam de prever esta cláusula e esta multa compensatória, sendo casos raros e comumente aplicado a contratos de baixa qualidade ou providenciado por agentes imobiliários inexperientes ou sem suporte jurídico, visto que a regra é sempre prever este tipo de situação.

Como mencionado, o locador não poderá exigir uma multa do tipo penal para esta que é uma multa compensatória (tópico “a multa deve estar pactuada no contrato” acima).

Neste caso, a recomendação é que o locador proponha ao locatário o pagamento da multa proporcionalmente como se prevista estivesse e com base no art. 4º da LI, muito embora não esteja prevista no contrato, pois é a prática de mercado e a previsão legal é neste sentido.

Agora, se o locatário se recusa a pagar a multa por ausência de previsão legal, a Lei prevê que quem arbitrará o valor será o Poder Judiciário, através da ação competente.

Atenção: o locador não poderá se recusar ao recebimento das chaves e término da locação por ausência do pagamento da multa que não está prevista no contrato, devendo o locador, no caso de impasse, propor a ação cabível para o arbitramento.

 

DEVOLUÇÃO EM VIRTUDE DE MUDANÇA NO LOCAL DE TRABALHO

A lei dá tratamento especial para o locatário que, em virtude de emprego, precisa mudar-se para outra cidade a mando de seu empregador, vejamos o que diz o parágrafo único do art. 4º da LI:

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Logo, para que o locatário fique dispensado da multa ele precisará, obrigatoriamente, preencher estes requisitos:

Emprego deve ser formal, público ou privado;

Por transferência em localidade diversa do local do imóvel;

Devendo notificar por escrito o locador;

A notificação deve ser com ao menos 30 dias de antecedência.

Logo, esta situação não é válida para:

Empregados informais;

Prestadores de serviços sem vínculo empregatício;

Proprietários de empresas, pois não é empregado;

Mudança dentro da mesma cidade ou local muito próximo;

Portanto, é preciso que a mudança seja motivada pelo empregador, logo, você deve ser empregado, formal, do setor público ou privado e a mudança, seu novo local de trabalho, deverá ser num local diverso, ou seja, distante.

Imaginemos, pois, que você more na região de Osasco/SP e seu empregador altera seu posto de trabalho para o bairro da Barra Funda em São Paulo, embora seja local diverso, é tão ou mais próximo que outros bairros dentro da própria cidade de Osasco/SP, então, a mudança deve ser para um local distante que inviabilize a locação.