A LOCAÇÃO RESIDENCIAL E A MORTE DO LOCATÁRIO

José Ricardo Armentano

O evento morte, sem dúvida nenhuma, é um acontecimento assaz impactante, qualquer que seja o prisma invocado, razão pela qual o legislador, no âmbito das relações locatícias, houve por bem dar tratamento específico a esse tipo de evento.

De acordo com a lei de locações de imóveis urbanos, isto é, a Lei nº 8.245/91, os direitos e as obrigações decorrentes da relação locatícia, em caso de morte do locatário, são transmissíveis, nas locações residenciais, ao respectivo cônjuge sobrevivente, ao companheiro, bem como, sucessivamente, aos herdeiros necessários e às pessoas dele dependentes economicamente, desde que também residentes no imóvel locado.

Mais especificamente, segundo o artigo 11 da mencionada lei:

“Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;”

Vale dizer que a morte do locatário implica a sub-rogação dos direitos e obrigações decorrentes da locação aos respectivos familiares, na forma delineada na legislação pertinente (cf. Lei 8.245/91, art. 11). Aliás, no que concerne ao termo sub-rogação, oportuno se faz esclarecer que ele é proveniente do latim subrogatio e pode ser entendido, sob o prisma do Direito, como a substituição de uma pessoa ou coisa por outra, na mesma relação jurídica.

Nessa toada, vamos supor, por exemplo, que o locatário falecido era viúvo e não possuía companheira, mas, em vez disso, apenas filhos, na condição de herdeiros, todos residentes no imóvel locado. Esses filhos, nessas circunstâncias, sub-rogar-se-ão solidariamente em todos os direitos e obrigações decorrentes da relação locatícia existente com o locador, tanto no que concerne à manutenção da locação quanto no que tange à obrigação de pagar os respectivos aluguéis.

A esse respeito, o Tribunal de Justiça de São Paulo, ao analisar questão envolvendo a cobrança de aluguéis do sucessor de um locatário, que por sua vez pugnava pela sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da respectiva ação, manifestou-se nos seguintes termos:

“… com a morte da primitiva locatária, operou-se de pronto a sub-rogação do vínculo, que passou a ser integrado pelo sucessor, que era também ocupante do imóvel (art.11, I, da Lei n° 8.245/91). A sucessão na relação jurídica é automática, vindo a ocorrer no exato momento da morte, não dependendo de qualquer manifestação de vontade, pois é simples decorrência de lei.” (TJ-SP; Apelação nº 1007264-76.2019.8.26.0037; 31ª Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Adilson de Araújo; j. 25/06/20).

Evidencia-se, assim, que o intuito da lei é proteger aqueles que, alcançados pelo abrangente conceito de família, vivem sob o mesmo teto. Por esse motivo, o Tribunal de Justiça de São Paulo, ao analisar interessante caso em que a locação, embora rotulada como residencial, tinha finalidade diversa da moradia da entidade familiar, manifestou o seguinte entendimento:

“Caso em estudo em que se verifica que, apesar de o filho ter firmado contrato de locação residencial com o pai, em verdade o imóvel era utilizado para a realização das atividades empresariais de ambos, bem como da então esposa. Ilegitimidade passiva da viúva (segunda esposa e madrasta do autor da demanda) para responder pelos débitos da locação, diante da finalidade empresarial evidenciada na locação.” (TJ-SP; Apelação nº 1006230 87.2014.8.26.0604; 30ª Câmara de Direito Privado; Des.ª Rel.ª Maria Pizotti; j. 31/08/16).

De outra feita, vamos supor, exemplificativamente, que os filhos do locatário, que não residiam no imóvel locado, resolvam, após a morte dele, lá residir. Nesse caso, não há que se falar, por absoluta falta de previsão legal, em sub rogação de direitos e obrigações decorrentes da locação ajustada pelo falecido locatário, mas, apenas e tão somente, em esbulho, passível de ser remediado pelo respectivo locador mediante simples de ação de reintegração de posse.

Enfim, a intenção do legislador, ao dispor sobre essa questão na lei do inquilinato, foi justamente proteger a entidade familiar, assim compreendida de forma abrangente, de modo a amparar, sob esse conceito, todos os respectivos integrantes que vivem sob o mesmo teto.