ILEGALIDADE DO ITBI NA INTEGRALIZAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS PELO VALOR CONTÁBIL

 

Ariana Mosele

 Guilherme Prudente Aprigio da Silva

 Fábio Martins Bonilha Curi

 

A transferência de patrimônio imobiliário de produtores rurais pessoas físicas para pessoas jurídicas é uma das possibilidades de planejamento sucessório e organizacional das atividades do agronegócio. Dentre várias razões para a sua disseminação, uma delas foi justamente a imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), prevista no artigo 156, § 2º, I, da Constituição sempre constituiu um pilar de segurança jurídica para essas operações.

Contudo, o cenário tributário ganhou novas e complexas nuances a partir do julgamento do Recurso Extraordinário nº 796.376 (Tema 796) pelo Supremo Tribunal Federal.

A decisão, proferida em um caso com contornos muito específicos, tem sido interpretada por diversos municípios como uma autorização para a cobrança do ITBI sobre a diferença entre o valor de mercado e o valor contábil dos imóveis integralizados.

Além disso, em janeiro do presente ano, o tema ganhou uma nova discussão, pois a Lei Complementar n° 227 de 13 de janeiro de 2026 (LC n° 227/26) alterou o Código Tributário Nacional (CTN), na parte relativa ao ITBI e definiu que a base de cálculo do tributo deve ser fixada considerando o “valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”.

Ao analisar criticamente tanto o precedente como a novidade legislativa, verificam-se que não houve alterações substanciais para as situações em que produtores rurais integralizam o capital social de suas empresas pelo valor contábil declarado, pois tal prática continua sendo permitida por lei e garantida como imune pela Constituição.

Análise da tese fixada no Tema 796: a controvertida imunidade do ITBI

O Plenário do STF, em agosto de 2020, fixou a seguinte tese de repercussão geral (Tema 796): “A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do artigo 156 da Constituição, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”.

O julgamento não foi unânime e revelou uma profunda divergência de interpretações sobre o alcance da norma constitucional.

A corrente majoritária, conduzida pelo voto do ministro Alexandre de Moraes, adotou uma interpretação restritiva das normas de imunidade, por constituírem exceções à regra geral de tributação. O principal argumento foi que a Constituição, em sua literalidade, imuniza apenas a transferência de bens “em realização de capital”, não abrangendo valores que excedam esse propósito.

No caso concreto analisado (RE 796.376), uma empresa com capital social de R$ 24 mil incorporou imóveis no valor de R$ 802.724. A expressiva diferença foi destinada à formação de reserva de capital. Para a maioria dos ministros, essa manobra não poderia ser abarcada pela imunidade. Conforme destacou o ministro Alexandre de Moraes, a interpretação extensiva não seria admitida:

“Revelaria interpretação extensiva a exegese que pretendesse albergar, sob o manto da imunidade, os imóveis incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica que não fossem destinados à integralização do capital subscrito, e sim a outro objetivo — como, no caso presente, em que se destina o valor excedente à formação de reserva de capital.”

Assim, a ratio decidendi do precedente está estritamente vinculada à destinação do valor excedente do imóvel para uma finalidade distinta da capitalização da empresa.

Em sentido oposto, a corrente minoritária, iniciada pelo relator original, ministro Marco Aurélio, e acompanhada pelos ministros Edson Fachin, Ricardo Lewandowski e Cármen Lúcia, defendeu uma interpretação teleológica da norma. Para eles, o objetivo da imunidade é fomentar o desenvolvimento econômico, facilitando o trânsito jurídico de bens.

Sob essa ótica, tributar o valor excedente criaria um obstáculo a esse desenvolvimento. Argumentou-se que a expressão “em realização de capital” visaria apenas distinguir a operação de outras formas de aquisição de propriedade, como compra e venda ou dação em pagamento. Para essa corrente, a imunidade deveria abranger o valor total dos bens imóveis incorporados, independentemente de exceder o capital subscrito.

Especificidade das ‘holdings’ rurais e a inaplicabilidade do Tema 796

A aplicação indiscriminada do Tema 796 às operações do agronegócio ignora as diferenças cruciais entre o caso paradigma e a realidade das holdings rurais. Nestas, a constituição da pessoa jurídica visa à organização patrimonial e ao planejamento sucessório, e não a complexas manobras societárias.

A prática comum, e legalmente amparada, é a integralização do capital com a fazenda pelo valor contábil constante na declaração de imposto de renda do produtor. O artigo 23 da Lei nº 9.249/95 concede ao contribuinte a faculdade de realizar a transferência pelo valor declarado ou pelo valor de mercado. A escolha pelo valor contábil é uma prerrogativa que visa evitar a tributação antecipada do ganho de capital, que só ocorrerá em uma eventual alienação futura do bem pela empresa.

Nessas operações, a totalidade do valor do imóvel é utilizada para integralizar o capital social, não havendo destinação de valores para contas de reserva. Portanto, a premissa fática do Tema 796, a existência de um valor excedente destinado a reserva de capital, não se faz presente.

Conforme já explicitado pelo ministro Gilmar Mendes no RE nº 1.449.120, o Tema 796 não se aplica aos casos em que o produtor rural integraliza sua fazenda na pessoa jurídica pelo valor contábil, pois naquele paradigma discutia-se o valor excedente destinado à criação de reserva de capital. A tentativa dos municípios de tributar a diferença entre o valor contábil e o de mercado nessas operações não encontra respaldo na ratio decidendi do STF.

Alterações introduzidas pela Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026

O tema ganhou novos contornos com a edição da LC n° 227, de 13 de janeiro de 2026 que, no bojo da reforma tributária, alterou o CTN, na parte relativa ao ITBI. Ao definir a base de cálculo do tributo, determinou ser “o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”, podendo tal valor ser estimado por meio de critérios técnicos definidos no § 2º do artigo 38.

Diante dessa novidade, surgiu a dúvida se os municípios e o Distrito Federal estariam legitimados a tributar a transferência de imóveis para empresas, por meio de aporte de capital, com base no valor de mercado.

Entendemos que não, pelas razões a seguir expostas:

A imunidade na integralização de imóveis (prevista artigo 156, §2º, I, da Constituição/88) continua intacta, devidamente reiterada pelo CTN no artigo 36, I, assim como, permanece vigente o artigo 23 da Lei nº 9.249/95 que concede ao contribuinte a faculdade de realizar a transferência pelo valor declarado ou pelo valor de mercado.

Logo, não pode o município se apropriar indevidamente do Tema do 796 STF e afirmar que a partir de 2026 pode alterar de ofício a base de cálculo de um fato econômico que está fora da competência tributária, em razão da imunidade que o permeia.

Não é demais ressaltar que a imunidade é uma competência negativa que garante aos contribuintes o direito de não serem tributados em determinados atos, expressamente consagrados pela Constituição.

Além de permanecer intacta, a extensão da imunidade ainda pode ser ampliada, pois é importante lembrar que está pendente de julgamento no STF o Tema 1.348[1] que decidirá se a imunidade ocorre em todas as integralizações de capital ou, somente, para as empresas que não tenham atividade imobiliária como preponderante. Ou seja, as novas regras de definição de base de cálculo para o ITBI não chancelam a atuação municipal de, simplesmente, atualizar os valores dos imóveis, em especial, os imóveis rurais, transferidos para pessoas jurídicas, a título de integralização de capital.

Conclusão

Conclui-se que a exigência do ITBI sobre a diferença entre o valor contábil e o valor de mercado dos imóveis rurais integralizados em holdings familiares é ilegal. Tal cobrança representa uma interpretação equivocada e perigosamente extensiva do Tema 796 do STF, cuja ratio decidendi se restringe a situações em que há destinação de valor excedente para reserva de capital.

A prática viola diretamente os princípios da legalidade, da anterioridade e da irretroatividade, além de desrespeitar a faculdade legal do contribuinte de transferir o bem pelo seu valor contábil. É imperativo que o Poder Judiciário coíba essa aplicação indevida do precedente, garantindo a segurança jurídica necessária ao planejamento patrimonial e sucessório no agronegócio.

 

 Referências

BRAGHETTA, Daniela de Andrade. Exigência de ITBI na integralização de fazendas em empresas familiares: polêmicas e alternativas. In: CARVALHO, Paulo de Barros (coord.); SOUZA, Priscila de (org.). XX Congresso Nacional de Estudos Tributários – Direito tributário: fundamentos jurídicos da incidência. São Paulo: Noeses, 2023.

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.

BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário n. 796.376. Relator: Ministro Dias Toffoli. Julgado em 12 de fevereiro de 2021. Publicado em 1º de março de 2021. Tema 796 da Repercussão Geral.

BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Agravo em Recurso Extraordinário n. 1.485.056/GO. Relator: Ministro Luiz Fux.

BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário n. 1.449.120/MS. Relator: Ministro Ricardo Lewandowski.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial n. 1.937.821/SP. Relator: Ministro Gurgel de Faria.

CARVALHO, Aurora Tomazini de. Curso de teoria geral do direito: o constructivismo lógico-semântico. 7. ed., rev. São Paulo: Noeses, 2023.

CARVALHO, Paulo de Barros. Curso de direito tributário. 33ª ed. São Paulo: Noeses, 2023. _______. Direito tributário: fundamentos jurídicos da incidência. 11ª ed. São Paulo: Noeses, 2021.

LOUBET, Leonardo Furtado. Tributação estadual e municipal no agronegócio: antes e depois da reforma tributária. 1a ed. São Paulo: Noeses, 2024.

[1] Tema suspenso em decisão recente pelo Ministro Flávio Dino que zerou os votos já proferidos, quando o placar estava 4 votos a favor e 1 contra a tese dos contribuintes.