A EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL PELA PERDA DO OBJETO

Cássio Sakamoto

Regulado pela Lei do Inquilinato (Lei 8245 de 1991), o contrato de locação de imóvel também pode se extinguir pela perda do objeto, em outras palavras, o contrato se extingue antes do cumprimento, pelo desinteresse do novo proprietário, que não deseja a manutenção do contrato ou porque o bem se perdeu para o contrato. Não é comum se ver essa modalidade de extinção nos contratos de locação, mesmo porque as partes envolvidas no negócio jurídico desconhecem seus direitos, entendendo que o contrato deve ser cumprido até o final.

Normalmente, o contrato de locação se extingue pela resolução, ou seja, por causa do descumprimento das obrigações, pela resilição, que é extinção do contrato por vontade de uma ou ambas partes do contrato e a rescisão, que decorre da ruptura do contrato. Porém, pode o contrato de locação, se extinguir pela perda do objeto.

A primeira forma de extinção do contrato de locação pela perda do objeto está prevista no artigo 7º da aludida lei, que prevê a denúncia com prazo de 30 dias, do contrato nos casos de extinção do usufruto e do fideicomisso se a propriedade não estiver consolidada em seu poder, ou se o nu-proprietário, ou o fideicomissário não tiverem autorizado de forma escrita.

Art. 7º- Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

Usufruto é instituto em que o proprietário doa um bem imóvel com reserva de direitos, ou seja, reservando para si o direito de usar e gozar até o fim de sua vida, ou até quando desejar, deixando de ser o proprietário e se tornando usufrutuário. Quando o nu-proprietário tiver integralizado todos seus poderes, se tornará proprietário de pleno direito, momento em que poderá denunciar o contrato se não tiver interesse na locação.

Da mesma forma ocorre com o fideicomisso, que se obriga a transferir um bem a outrem, em virtude de um testamento. Portanto, para evitar a denúncia, como no caso do usufruto, o fiduciário e o fideicomissário deverão juntos assinar o contrato, podendo a falta de assinatura no contrato, ser suprida pela aquiescência por escrito do fideicomissário.

Importante frisar que, de acordo com o parágrafo único do artigo 7º, a denúncia deve ser exercida no prazo de 90 dias, contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, caso contrário se entenderá a aceitação e manutenção do contrato de locação, não podendo arguir a perda do objeto do contrato, após esse período.

Pode também perder o objeto do contrato, se o imóvel for alienado na vigência do contrato de locação, notificando no mesmo prazo de noventa dias, salvo se o contrato tiver cláusula de vigência e estiver devidamente averbado na matrícula do imóvel, como podemos verificar:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Ainda de acordo com o artigo 9º, primeira parte do inciso IV, “para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel”, o que se tornaria incabível a manutenção do contrato de locação. E por último com a perda da coisa locada, por dolo ou culpa do locatário, que responderá na medida de seus atos, no caso fortuito ou força maior, afastará qualquer tipo de responsabilidade, em todas as hipóteses demonstradas ocorrerá a extinção do contrato de locação, pela perda do objeto.