EFEITOS SOBRE OS CONTRATOS DE LOCAÇÃO COMERCIAL

Marques Filho Advogados Associados

 

Em tempos de incerteza e imprevisibilidade, a palavra é renegociar.

Como medida de contenção da propagação do coronavirus, governos federal, estadual e municipal impuseram uma série de medidas restritivas à circulação de pessoas, dentre elas o fechamento compulsório de estabelecimentos comerciais, à exceção daqueles classificados como essenciais.

Às incertezas deste momento excepcional soma-se a previsão de recessão econômica, cujos efeitos ainda não se pode dimensionar.

Esse cenário de dúvidas, inevitavelmente, atinge as relações locatícias.

Pelo contrato, o fato de a atividade comercial estar suspensa é indiferente para o vencimento da obrigação de pagar aluguel, que subsiste até a devolução do imóvel.

No entanto, a impossibilidade de explorar os imóveis para o exercício das atividades comerciais tende a inviabilizar o cumprimento das obrigações contratuais, especialmente o pagamento dos aluguéis.

Em alguns setores mais organizados e de representatividade significativa, associações se anteciparam em busca de orientações para mitigar os efeitos da pandemia sobre a atividade.

A Associação Brasileira de Shoppings Centers (ABRASCE) sugeriu que as partes evitem judicializar os contratos e busquem soluções provisórias. A título de exemplo, falou-se sobre a suspensão do pagamento dos aluguéis, a redução substancial dos valores devidos ao fundo de promoção e a adoção de medidas que reduzam custos condominiais.

Segundo a revista Exame, a Associação Brasileira de Franchising (ABF) tenta negociar com as administradoras medidas que possam minimizar os efeitos da baixa demanda para os franqueados que operam em shoppings centers, dentre elas a adoção de um aluguel percentual sobre o valor do faturamento para o período de anormalidade em virtude da pandemia.

A questão, no entanto, não está restrita aos shoppings centers e se estende a todos os ramos do varejo e indústria.

De fato, a saída mais adequada é a renegociação extrajudicial dos contratos, de modo que locador e locatário ajam em conjunto e de boa-fé, a fim de reestabelecer o equilíbrio econômico financeiro da relação contratual e evitar que apenas uma das partes suporte integralmente os prejuízos decorrentes da pandemia.

Os contratos de locação de imóveis urbanos são regidos pela Lei 8.245/91 (Lei de Locação) e subsidiariamente pelo Código Civil.

A Lei de Locação prevê, no art. 18[1], a possibilidade de as partes fixarem, de comum acordo, novo valor do aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Nos artigos 58 e seguintes, a Lei de Locação trata dos procedimentos para as ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessórios da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, no âmbito das relações locatícias comerciais.

No entanto, em períodos críticos e marcados por eventos imprevisíveis e alheios à esfera dos riscos do contrato, a Lei de Locação se rende ao Código Civil, que complementa e regulamenta aquilo que a lei especial não previu, permitindo renegociações de contratos comerciais independentemente das ações específicas previstas nos artigos 58 e seguintes.

A possibilidade de revisão contratual por motivos imprevisíveis está expressamente prevista no art. 317, do Código Civil:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Trata-se da Teoria da Imprevisão, que permite que as partes invoquem a aplicação da cláusula rebus sic standibus, implícita em todos os contratos de trato sucessivo e que dispõe que qualquer modificação na situação de fato implica também na modificação da execução das obrigações dos contratantes.

A cláusula em latim pode ser traduzida como “estando assim as coisas” e especifica que as partes de um contrato assim o dispuseram levando em consideração a situação de fato existente no momento da sua celebração, de modo que alterações substanciais, imprevisíveis e extraordinárias nessa situação podem justificar o rompimento ou renegociação, desde que modifiquem o equilíbrio do acordo, trazendo desvantagem a uma das partes.

O desequilíbrio contratual faz com que a prestação se torne excessivamente onerosa a uma das partes, que pode optar por resolvê-lo. A resolução contratual por onerosidade excessiva também foi prevista de forma expressa pelo Código Civil:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação

É incontroverso que a pandemia do coronavirus se enquadra ao conceito de fato extraordinário, imprevisível e estranho às partes, tendo modificado completamente o cenário de contratação originária.

O ideal é que locador e locatário ajustem medidas que lhes favoreçam reciprocamente.

Veja-se que se analisada do ponto de vista de uma impossibilidade superveniente temporária, decorrente de caso fortuito ou força maior, a situação atual poderia ter o condão de congelar a prestação para as duas partes, com a suspensão dos contratos.

De um lado, tem-se o óbvio: a suspensão da obrigação do locatário de pagar o aluguel mensal.

Mas e a obrigação do locador de disponibilizar o imóvel? Também está suspensa? É permitido ao locador reaver o imóvel durante o período de suspensão?

Ora, se o contrato é bilateral, ou seja, com prestações recíprocas entre as partes, é certo que a suspensão do pacto aproveita-lhes também de modo bilateral, o que permitiria ao locador reaver o imóvel.

Claro que na prática, os efeitos de um posicionamento rigoroso e irredutível das partes muito provavelmente lhes prejudicará muito além, em tempo e escala, do que as medidas restritivas em si.

Ajustes que tratem de descontos no valor do aluguel por prazo determinado, redução proporcional do valor ao tempo de baixa nas vendas, renegociação dos prazos contratuais e das multas por atraso, dentre outros aspectos, são soluções que têm o condão de reestabelecer o reequilíbrio contratual e preservar o relacionamento das partes a longo prazo.

Mais que um princípio normativo, o equilíbrio contratual é verdadeiro pilar do direito contratual e da própria atividade econômica.

Por mais que muitas vezes a lei e o contrato privilegiem uma das partes em detrimento da outra, se não houver equilíbrio e socialização dos riscos entre os contratantes, a atividade econômica perde como um todo, porque a irredutibilidade de um, inevitavelmente levará à ruína o outro.

Em conclusão, em tempos de incerteza e imprevisibilidade, o melhor aos contratos e contratantes é que se abram caminhos à renegociação e que a autonomia das partes prevaleça sobre a intervenção judicial.

É importante considerar que períodos como este tendem a favorecer a informalidade nas contratações e (re)negociações, que embora possam remediar temporária e/ou imediatamente o problema, à mesma medida podem postergar a dificuldade, que voltará a se impor, mesmo quando a situação “se normalizar”.

É essencial que as (re)negociações sejam conduzidas com atenção e zêlo, de preferência atendendo às formalidades prescritas no contrato e sob a orientação de profissionais experientes e especializados.

 

[1] Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.