DIREITO REAL DE HABITAÇÃO
Rénan Kfuri Lopes
Thaiyller Kery Conceição Martiniano
Sumário
1. NOTICIÁRIO DO STJ
2. O DIREITO REAL DE HABITAÇÃO NA DOUTRINA
3. ATÉ QUE A MORTE OS SEPARE E A MORADIA PERMANEÇA: O DIREITO REAL DE HABITAÇÃO NA VISÃO DO STJ
4. DIREITO DE HABITAÇÃO PARA O COMPANHEIRO SOBREVIVENTE
5. POSSE DE OUTROS BENS NO PATRIMÔNIO PESSOAL
6. HERDEIROS NÃO PODEM COBRAR ALUGUEL
7. COPROPRIEDADE COM TERCEIRO ANTERIOR À SUCESSÃO
8. DOAÇÃO DO IMÓVEL ANTES DO CASAMENTO
9. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO ARGUIDO EM AÇÃO POSSESSÓRIA
1. NOTICIÁRIO DO STJ
O Superior Tribunal de Justiça fez um apanhado de posicionamentos sobre o direito real de habitação publicado no seu site oficial em 27.06.2021 no tópico de “Notícias” que passamos a desenvolver na dianteira, vez que esmera o tema deste bosquejo.[1]
2. O DIREITO REAL DE HABITAÇÃO NA DOUTRINA
Dispõe o art. 1.831 do Código Civil que “Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à sua residência da família, desde que seja o único imóvel daquela natureza a inventariar”.
Elucida o Prof. DIMAS MESSIAS DE CARVALHO que “o caráter assistencial desse direito, garantir a morada do cônjuge sobrevivente. Não assiste direito aos demais herdeiros, cobrar aluguel da viúva ou viúvo pelo exercício do direito real de habitação do único imóvel residencial deixado pelo de cujus. Esse direito é personalíssimo e tem destinação específica: servir de morada ao cônjuge sobrevivente, que não pode alugar nem emprestar o imóvel, devendo ocupa-lo, direta e efetivamente, nos termos do art. 1.414 do Código Civil. É totalmente gravoso, se for o único imóvel do espólio, como também caso o cônjuge sobrevivente venha a constituir nova família. Por ser um direito real de habitação conferido por lei, dispensa registro no Registro de Imóveis. O cônjuge sobrevivente que não queira utilizar-se do direito real de habitação, poderá renunciar a esse direito, seja nos autos do inventário, seja por escritura pública”.[2]
Embora o Código tenha sido omisso em relação ao referido benefício para o companheiro, a matéria foi objeto de discussão na I Jornada de Direito Civil, quando foi aprovado o Enunciado n. 117 no sentido de se estender ao companheiro sobrevivente o direito real de habitação, seja por não ter sido revogada a previsão da Lei n. 9.278/96, seja em razão da interpretação análoga do art. 1.831 do Código Civil, informado pelo art. 6º, caput, da Constituição da República. Nessa linha inúmeros julgados do Supremo Tribunal Federal, que considerou ser inconstitucional a distinção de regimes sucessórios entre cônjuges e companheiros no sistema constitucional vigente, não havendo mais discussões sobre a aplicação, por analogia, do direito real de habitação ao companheiro sobrevivente.[3]
Em síntese, o direito real de habitação é vitalício e personalíssimo, o cônjuge ou companheiro sobrevivente pode permanecer no imóvel até o seu falecimento; sua finalidade é assegurar que o viúvo ou viúva permaneça o local em que antes residia com sua família, garantindo-lhe uma morada digna [CC, art. 1.831 e art. 7º da Lei 9.272]. Aos herdeiros não é autorizado exigir a extinção do condomínio e alienação do bem imóvel comum enquanto perdurar o direito real de habitação. Por ter caráter gratuito o direito real de habitação, os herdeiros não podem exigir remuneração.[4]
Outrossim, com brilhantismo habitual, a Prof. ANA LUIZA MAIA NEVARES lança críticas à restrição do direito real de habitação, pois para dar concretude à sucessão hereditária, a legislação também deveria estender e prever uma especial atenção aos herdeiros menores, àqueles com deficiência e aos idosos que dependiam do falecido, diante de suas eventuais vulnerabilidade e de seus vínculos com os bens que compõem a herança: “Diante de tal direito, é possível verificar situações em que haja de um lado filhos menores do falecido ou pais idosos e dependentes e de outro o cônjuge supérstite são e independente, podendo estar a situação ainda mais gravosa quando o monte hereditário se limita ao único imóvel residencial do de cujus. Em atenção à família instrumento, é salutar proteger o cônjuge, mas não se pode garantir uma proteção excessiva e em descompasso com a sua realidade, mormente quando em concorrência com outros parentes do de cujus, merecedores de especial proteção, em especial menores, deficientes e idosos vulneráveis”.[5]
3. ATÉ QUE A MORTE OS SEPARE E A MORADIA PERMANEÇA: O DIREITO REAL DE HABITAÇÃO NA VISÃO DO STJ
Para o Superior Tribunal de Justiça, o direito real de habitação tem como finalidade principal garantir o direito constitucional à moradia ao cônjuge sobrevivente, tanto no casamento como na união estável [EREsp 1.520.294 e Aglnt no Resp 1.757.984].
Segundo a jurisprudência do tribunal, o direito real de habitação – vitalício e personalíssimo – emana diretamente da lei [artigo 1.831 do Código Civil de 2002 e artigo 7º da Lei 9.272/1996] e objetiva assegurar moradia digna ao viúvo ou à viúva no local em que antes residia com sua família.
É instituto intrinsecamente ligado à sucessão, razão pela qual os direitos de propriedade originados da transmissão da herança sofrem um abrandamento temporário em prol da manutenção da posse exercida por um dos integrantes do casal [EREsp 1.520.294].
Para o STJ, o direito real de habitação deve ser conferido ao cônjuge/companheiro sobrevivente não apenas quando houver descendentes comuns, mas também quando concorrem filhos exclusivos do cônjuge falecido [REsp 1.134.387].
Além disso, devido à sua natureza, a corte tem decidido que, para o instituto produzir efeitos, é desnecessária a inscrição do bem no cartório de registro de imóveis [REsp 1.846.167].
Como se vê, o direito real de habitação pode sofrer interpretações em relação à sua aplicabilidade e, como qualquer outro direito, também é passível de sofrer limitações.
4. DIREITO DE HABITAÇÃO PARA O COMPANHEIRO SOBREVIVENTE
Com o advento do Código Civil de 2002 [CC/2002], surgiu nos tribunais brasileiros a discussão acerca da subsistência do direito real de habitação para o companheiro sobrevivente.
Segundo a ministra Nancy Andrighi, esse debate ocorreu porque a sucessão do companheiro foi inserida no ordenamento jurídico brasileiro por meio da Lei 8.971/1994. Posteriormente, foi editada a Lei 9.278/1996, a qual consagrou o direito real de habitação ao convivente supérstite “enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento” [REsp 1.846.167].
Nancy Andrighi lembrou que o CC/2002, por sua vez, apenas previu esse direito ao cônjuge sobrevivente, nada dispondo sobre sua aplicação ao companheiro, o que instaurou “acirrado debate”, tanto na doutrina quanto na jurisprudência, sobre a revogação ou não da Lei 9.278/1996 pelo CC/2002: “Essa questão chegou a este tribunal superior, que firmou orientação pela preservação do referido diploma legislativo e, consequentemente, pela manutenção do direito real de habitação ao companheiro supérstite”, completou a magistrada.
No julgamento do AgRg no REsp 1.436.350, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino também destacou não terem sido revogadas as disposições da Lei 9.278/1996, “subsistindo a norma que confere o direito real de habitação ao companheiro sobrevivente diante da omissão do Código Civil em disciplinar tal matéria em relação aos conviventes em união estável, consoante o princípio da especialidade”.
O ministro Luis Felipe Salomão ressaltou que o direito real de habitação é ex vi legis [por força da lei], decorrente do direito sucessório [artigo 1.831 do CC/2002]; portanto, pode ser exercido desde a abertura da sucessão [REsp 1.315.606].
Para o magistrado, a partir desse momento, o cônjuge ou companheiro sobrevivente tem instrumentos processuais para garantir o exercício do direito de habitação, inclusive por meio de ação possessória.
5. POSSE DE OUTROS BENS NO PATRIMÔNIO PESSOAL
O direito real de habitação do cônjuge sobrevivente, nos termos do artigo 1.831 do CC/2002, é garantido independentemente de ele possuir outros bens em seu patrimônio pessoal.
Com esse fundamento, a Terceira Turma negou provimento ao REsp 1.582.178, que questionava a permanência de uma viúva no imóvel familiar com a alegação de que ela possuía outros imóveis.
Para o ministro Villas Bôas Cueva, relator, a única condição que o legislador impôs para assegurar o direito real de habitação é que o imóvel destinado à residência do casal seja o único daquela natureza a inventariar: “Nenhum dos mencionados dispositivos legais impõe como requisito para o reconhecimento do direito real de habitação a inexistência de outros bens, seja de que natureza for, no patrimônio próprio do cônjuge sobrevivente”, fundamentou.
O relator citou precedente da Quarta Turma, de 2013 [REsp 1.249.227], no sentido de que o direito real de habitação é conferido em lei independentemente de o cônjuge ou companheiro sobrevivente ser proprietário de outros imóveis.
Villas Bôas Cueva destacou que a parte final do artigo 1.831 faz referência à necessidade de que o imóvel seja “o único daquela natureza a inventariar”, mas mesmo essa exigência não é interpretada de forma literal pela jurisprudência: “Nota-se que até mesmo essa exigência legal – inexistência de outros bens imóveis residenciais no acervo hereditário – é amplamente controvertida em sede doutrinária. Daí porque esta corte, em pelo menos uma oportunidade, já afastou a literalidade de tal regra”, disse ele.
6. HERDEIROS NÃO PODEM COBRAR ALUGUEL
O direito real de habitação tem caráter gratuito [artigo 1.414 do Código Civil], razão pela qual os herdeiros não podem exigir remuneração do companheiro sobrevivente pelo uso do imóvel, nem a extinção do condomínio e a alienação do bem enquanto perdurar esse direito.
Esse entendimento foi reafirmado pela Terceira Turma no julgamento do REsp 1.846.167. A relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que o direito real de habitação reconhecido ao cônjuge ou companheiro sobrevivente decorre de imposição legal, tem natureza vitalícia e personalíssima, o que significa que ele pode permanecer no imóvel até a morte.
Dessa forma, na sucessão por falecimento, a extinção do condomínio em relação a imóvel sobre o qual recai o direito real de habitação contraria a própria essência dessa garantia, que visa proteger o núcleo familiar.
Também por causa dessa proteção constitucional e pelo caráter gratuito do direito real de habitação, não é possível exigir do ocupante do imóvel qualquer contrapartida financeira em favor dos herdeiros que não usufruem do bem. “Sua finalidade é assegurar que o viúvo ou viúva permaneça no local em que antes residia com sua família, garantindo-lhe uma moradia digna”, afirmou a ministra.
De acordo com a relatora, a intromissão do Estado na livre capacidade das pessoas de disporem de seu patrimônio só se justifica pela proteção constitucional garantida à família. Dessa forma, apontou, é possível, em exercício de ponderação de valores, a mitigação de um deles – relacionado aos direitos de propriedade – para assegurar o outro, a proteção do grupo familiar.
7. COPROPRIEDADE COM TERCEIRO ANTERIOR À SUCESSÃO
A copropriedade anterior à abertura da sucessão impede o reconhecimento do direito real de habitação, pois há titularidade comum a terceiros estranhos à relação sucessória que ampararia o pretendido direito [EREsp 1.520.294].
Nesse sentido, a Segunda Seção negou o pedido de uma viúva que pretendia ver reconhecido o direito real de habitação sobre o imóvel em que morava, comprado pelo seu falecido marido em copropriedade com um filho dele, antes do casamento.
A relatora, ministra Isabel Gallotti, afirmou que, como o direito real de habitação já é uma exceção criada pelo legislador, não pode haver interpretação extensiva para incluir no mesmo tratamento situações não previstas em lei – por exemplo, a hipótese em que o imóvel seja objeto de copropriedade anterior com terceiros.
Mesma tese foi reafirmada recentemente no julgamento do AgInt no REsp 1.865.202. Para o relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, não há direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente quando o imóvel em que o casal residia não era de propriedade exclusiva do falecido, uma vez que não podem os demais condôminos se sujeitar a direito surgido apenas posteriormente, em decorrência da sucessão.
8. DOAÇÃO DO IMÓVEL ANTES DO CASAMENTO
No julgamento do REsp 1.315.606, a Quarta Turma negou a uma viúva o direito de continuar morando no imóvel onde tinha vivido com o marido. Isso porque em 1953, antes de seu segundo casamento, o homem doou o bem aos filhos do primeiro casamento, em antecipação de herança; porém, devido à cláusula de usufruto, permaneceu no local até sua morte.
A viúva recorreu ao STJ para permanecer na propriedade, alegando que o bem integrava o patrimônio do falecido.
Para o relator, ministro Luis Felipe Salomão, algumas peculiaridades do caso – como o fato de o imóvel não ser o único bem daquela natureza a inventariar – impediram o exercício do direito de habitação pelo cônjuge sobrevivente.
O Tribunal de Justiça de São Paulo [TJSP], ao rejeitar a pretensão da segunda esposa, havia entendido que ela ficou viúva de um usufrutuário do bem, e não do real proprietário, já que a doação tinha sido concluída antes do seu casamento. Para o ministro Salomão, esse entendimento do TJSP é discutível, pois a doação, feita como antecipação de herança, era passível de revisão futura: “Aquela simples doação de outrora, com cláusula de usufruto, não afastou, por si só, o direito real de habitação, uma vez que existem diversas situações em que o bem poderá ser devolvido ao acervo, retornando ao patrimônio do cônjuge falecido para fins de partilha e permitindo, em tese, eventual arguição de direito real de habitação ao cônjuge”, argumentou Salomão.
Embora por fundamentos jurídicos distintos, o ministro chegou à mesma conclusão da corte paulista pela improcedência do pedido da viúva: “Na hipótese peculiar em julgamento, não havendo nulidade da partilha ou resolução da doação, não há falar em retorno do imóvel ao patrimônio do falecido”, declarou o relator.
9. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO ARGUIDO EM AÇÃO POSSESSÓRIA
Ainda que a companheira sobrevivente não tenha buscado em ação própria o reconhecimento da união estável antes da morte do companheiro, é admissível que invoque o direito real de habitação em ação possessória, a fim de ficar na posse do imóvel em que residia com o falecido.
É pacífico no STJ o entendimento de que a companheira supérstite tem direito real de habitação sobre o imóvel de propriedade do falecido, onde residia o casal, mesmo na vigência do atual Código Civil.
Adotando esses fundamentos em decisão unânime, a Quarta Turma reconheceu ser possível a arguição do direito real de habitação para fins exclusivamente possessórios, independentemente de seu reconhecimento anterior em ação própria declaratória de união estável.
O relator do caso [que tramitou em segredo de Justiça], ministro Luis Felipe Salomão, explicou que a preferência do exercício da posse do imóvel após o falecimento do companheiro é do sobrevivente.
Por isso, para o magistrado, é “plenamente possível a arguição desse direito para fins exclusivamente possessórios, até porque entender de forma diversa seria negar proteção justamente à pessoa para quem o instituto foi desenvolvido e no momento em que ele é o mais efetivo”.
Salomão acrescentou que, no caso analisado, sendo a companheira titular de direito real de habitação exercitável diretamente sobre o imóvel, a posse é inerente ao seu direito, pois, se assim não fosse, o direito não estaria assegurado: “Levando-se em conta a posse, considerada por si mesma, enquanto mero exercício fático dos poderes inerentes ao domínio, há de ser mantida a recorrida no imóvel, até porque é ela quem vem conferindo à posse a sua função social”, concluiu.
[1] https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/27062021-Ate-que-a-morte-os-separe-e-a-moradia-permaneca-o-direito-real-de-habitacao-na-visao-do-STJ.aspx
[2] CARVALHO, Dimas Messias. Direito das Sucessões, Inventário e Partilha: de acordo com o novo Código de Processo Civil. 4ª edição. Lavras: UNILAVRAS, 2016.
[3] “No sistema constitucional vigente, é inconstitucional a distinção de regimes sucessórios entre cônjuges e companheiros, devendo ser aplicada em ambos os casos o regime estabelecido no artigo 1.829 do CC/02” [Tema 809 da Repercussão Geral do STF].
[4] https://rkladvocacia.com/direito-real-de-habitacao-e-extincao-de-condominio/?hilite={76169b13dc8071a543622af38f43e06a70fe94f036afac6a80498da78c2dc5a6}22direito{76169b13dc8071a543622af38f43e06a70fe94f036afac6a80498da78c2dc5a6}22{76169b13dc8071a543622af38f43e06a70fe94f036afac6a80498da78c2dc5a6}2C{76169b13dc8071a543622af38f43e06a70fe94f036afac6a80498da78c2dc5a6}22real{76169b13dc8071a543622af38f43e06a70fe94f036afac6a80498da78c2dc5a6}22{76169b13dc8071a543622af38f43e06a70fe94f036afac6a80498da78c2dc5a6}2C{76169b13dc8071a543622af38f43e06a70fe94f036afac6a80498da78c2dc5a6}22habita{76169b13dc8071a543622af38f43e06a70fe94f036afac6a80498da78c2dc5a6}C3{76169b13dc8071a543622af38f43e06a70fe94f036afac6a80498da78c2dc5a6}A7{76169b13dc8071a543622af38f43e06a70fe94f036afac6a80498da78c2dc5a6}C3{76169b13dc8071a543622af38f43e06a70fe94f036afac6a80498da78c2dc5a6}A3o{76169b13dc8071a543622af38f43e06a70fe94f036afac6a80498da78c2dc5a6}22
[5] Famílias e Sucessões: polêmicas, tendências e inovações. Belo Horizonte: IBDFAM, 2.018, p.156.
