DAS POSSIBILIDADES DE OBTENÇÃO DE LIMINAR EM AÇÃO DE DESPEJO FUNDADA EM FALTA DE PAGAMENTO

João Pedro Pimenta-Bueno

 

Este artigo aborda algumas questões atinentes às possibilidades de obtenção de liminar para desocupação em Ação de Despejo fundada em falta de pagamento do aluguel e/ou acessórios da locação, sem qualquer pretensão de esgotar o tema.

Feitas estas considerações iniciais, cumpre transcrever o artigo 59, § 1o, inciso IX, da Lei no 8.245/1991 (“Lei de Locações”), in verbis:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)”

Pois bem.

Como se pode observar, o deferimento da liminar fundada no dispositivo legal supra transcrito dependeria de 3 requisitos principais, quais sejam:

(a) prestação de caução;

(b) inexistência de garantia locatícia; e

(c) falta de pagamento do aluguel e/ou acessórios da locação como fundamento exclusivo da Ação de Despejo.

Ocorre que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro já admitiu diversas vezes a concessão de liminar para desocupação em Ações de Despejo com fundamento nas normas sobre tutela provisória constantes do antigo ou do novo Código de Processo Civil, isto é, fora das hipóteses do § 1o do artigo 59 da Lei de Locações, não sendo considerado taxativo o rol previsto em tal dispositivo legal. Cite-se, exemplificativamente, os seguintes julgados:

Recurso Especial no 595172/SP, julgado pela Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça em 21 de outubro de 2004:

“RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. ARTIGO 273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CABIMENTO. 1. A antecipação de tutela é cabível em todas as ações de conhecimento, inclusive nas ações de despejo. 2. Recurso provido.”

Recurso Especial no 1207161/AL, julgado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça em 08 de fevereiro de 2011:

“LOCAÇÃO. DESPEJO. CONCESSÃO DE LIMINAR. POSSIBILIDADE. ART. 59, § 1º, DA LEI N.º 8.245/94. ROL NÃO-EXAURIENTE. (…) 1. O rol previsto no art. 59, § 1º, da Lei n.º 8.245/94, não é taxativo, podendo o magistrado acionar o disposto no art. 273 do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida.”

Agravo de Instrumento no 0007695-44.2016.8.19.0000, julgado pela Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro em 28 de junho de 2016:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO. IMÓVEL RESIDENCIAL. PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. APLICAÇÃO DO ARTIGO 300 DO NCPC. POSSIBILIDADE DE LESÃO AO DIREITO DO AGRAVADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 59 DESTE TRIBUNAL. REVOGADO O EFEITO SUSPENSIVO ANTERIORMENTE DEFERIDO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.”

Agravo de Instrumento no 0070720-65.2015.8.19.0000, julgado pela Vigésima Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro em 16 de fevereiro de 2016:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUEIS. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. CONTRATO VERBAL. ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. CABIMENTO. DESPEJO DO LOCATÁRIO INADIMPLENTE. PRESENÇA DOS REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DO PROVIMENTO ANTECIPATÓRIO. Fora das hipóteses previstas no art. 59 da Lei de Locações, é possível a concessão provimento antecipatório com base no art. 273 do CPC. Os fundamentos da tutela de urgência estão relacionados a uma melhor distribuição do ônus do tempo do processo como forma de minimizar os prejuízos causados ao autor pela lentidão do trâmite processual. Quando o ônus do processo pende para um lado (perigo na demora) e há plausibilidade do direito daquela parte, deve ser concedida a antecipação de tutela. A verossimilhança das alegações somada aos prejuízos econômicos sofridos pelo agravante em razão da permanência do locatário inadimplente em seu imóvel autoriza a concessão do provimento antecipatório. Conhecimento e provimento do recurso.”

Por este motivo, não seria imprescindível a prestação de caução nos casos de concessão de liminar para desocupação em Ações de Despejo fora das hipóteses do § 1o do artigo 59 da Lei de Locações. Confira-se, nesse sentido, os seguintes julgados:

Agravo de Instrumento no 0061479-33.2016.8.19.0000, julgado pela Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro em 11 de maio de 2017:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. DECISÃO QUE INDEFERIU A ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA PARA DETERMINAR A INTIMAÇÃO DO LOCATÁRIO DO IMÓVEL PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA, SOB PENA DE DESALIJO COMPULSÓRIO. CONTRATO DE LOCAÇÃO, DESPROVIDO DE GARANTIA. A TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPATÓRIA OU DE EVIDÊNCIA NAS AÇÕES DE DESPEJO NÃO ESTÃO LIMITADAS AOS CASOS PREVISTOS NO ART. 59, DA LEI DE LOCAÇÕES, NÃO SENDO OBRIGATÓRIA A CAUÇÃO, PREVISTA NO § 1º DO REFERIDO ARTIGO. CONCESSÃO DA MEDIDA LIMINAR. PROVIMENTO DO RECURSO, DETERMINANDO A DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL NO PRAZO DE 15 DIAS, SOB PENA DE DESPEJO.”

Agravo de Instrumento no 0055795-30.2016.8.19.0000, julgado pela Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro em 09 de fevereiro de 2017:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de despejo por falta de pagamento. Decisão que deferiu a antecipação dos efeitos da tutela determinando a intimação dos ocupantes do imóvel para desocupação voluntária no prazo de cinco dias, sob pena de desalijo compulsório. A tutela de urgência antecipatória ou de evidência nas ações de despejo não estão limitadas aos casos previstos no art. 59, da Lei de Locações, não sendo obrigatória a caução prevista no § 1º do referido artigo. Caso de concessão de liminar quando já efetiva a citação, tratando-se de decisão proferida com fundamento no art. 300 ou 311 do CPC. Hipótese dos autos em que a defesa do agravado mostrou-se abusiva e procrastinatória justificando a liminar na forma do art. 311 do CPC. Recurso a que se nega provimento.”

Pelo mesmo motivo, também se poderia dispensar o preenchimento do requisito de inexistência de garantia locatícia (entretanto, a existência de garantia idônea poderá minar, no caso concreto, o preenchimento do requisito de periculum in mora a que se fará referência abaixo). Ademais, destaca-se que, mesmo na hipótese do artigo 59, § 1o, inciso IX, da Lei de Locações, a jurisprudência admite o deferimento da liminar nos casos em que o valor da garantia já foi em muito superado pelo valor total do aluguel e dos encargos acessórios da locação em atraso. Nesse sentido, confira-se, a título ilustrativo, os seguintes julgados, todos do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro:

Agravo de Instrumento no 0064314-57.2017.8.19.0000, julgado pela Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro em 10 de novembro de 2017:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE IMISSÃO NA POSSE. ALEGADO ABANDONO DO IMÓVEL. MANDADO DE VERIFICAÇÃO QUE ATESTA EXISTÊNCIA DE BENS NO APARTAMENTO. PEDIDO DE LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS. DÉBITO QUE SUPERA A CAUÇÃO INICIALMENTE PRESTADA. 1. A locatária, ora agravada, que está inadimplente com a obrigação assumida, estando o débito em mais de setenta mil reais. Informação de que a agravada não cumpriu com outro contrato de locação, celebrado com terceiro, abandonando imóvel. Conduta que revela que a agravada não tem a intenção de honrar com o pagamento da obrigação assumida, sendo seu comportamento reiterado. 2. Todavia, ainda que não localizada e ausente do apartamento locado na espécie, não se pode concluir pelo completo abandono, até porque deixou roupas e alimentos no local. 3. Não obstante, diante da prolongada inadimplência e do consequente esvaziamento da garantia do contrato, somada à caução equivalente a três meses de aluguel prestada pelos locadores, restam configurados os requisitos para a concessão de liminar para desocupação do imóvel, no prazo de 15 dias, consoante o disposto no art. 59, § 1º, IX, do CPC. 4. Recurso conhecido a que se dá provimento.”

Agravo de Instrumento no 0037397-98.2017.8.19.0000, julgado pela Vigésima Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro em 07 de novembro de 2017:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR INDEFERIDA PELO MAGISTRADO DE ORIGEM, SOB O FUNDAMENTO DE QUE O CONTRATO DE LOCAÇÃO ESTARIA GARANTIDO. INCONFORMISMO DA LOCADORA. Caução paga pelo locatário, no valor de R$ 5.400,00, que há muito foi consumida pelo débito, que ultrapassa os R$ 30.000,00. Tentativas de citação do locatário, tanto no juízo de origem, quanto nesta instância, que restaram infrutíferas. Necessidade de se afastar o óbice à concessão da liminar, eis que, na prática, o contrato não se encontra mais garantido. Preenchimento do requisito necessário para a concessão do despejo liminar, qual seja, que o contrato se encontra desprovido de garantia em razão do montante do débito locatício. Desalijo liminar que se impõe. Quanto à caução, o § 1º, do art. 59, da Lei 8245/91 dispõe que o locador deve prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Ocorre que, no caso, o valor a garantia dada pelo locatário é muito inferior ao débito, mostrando-se desarrazoável que a locadora tivesse ainda que desembolsar mais R$ 5.400,00, devendo, assim, a caução recair sobre a garantia prestada. Ressalta-se, ainda, a possibilidade de o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 dias concedidos para desocupação do imóvel, independente de cálculo, efetuar o depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no art. 62, II, da Lei 8245/91. Precedentes RECURSO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO.”

Agravo de Instrumento no 0036731-97.2017.8.19.0000, julgado pela Décima Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro em 26 de setembro de 2017:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. DECISÃO LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. 1. A locaçãopode ser desfeita em razão da falta de pagamento do aluguel e demais encargos contratuais e, estando caracterizada a inadimplência do locatário, o locador está autorizado a requerer em juízo, em caráter liminar, a desocupação voluntária do imóvel, contanto que o respectivo contrato esteja destituído de garantia. Art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991. 2. Apesar do depósito efetuado pelo Agravante em valor correspondente a 02 (dois) meses de aluguel, o débito locatício exigido no feito principal se iniciou em dezembro de 2014, sendo certo que a dívida, a esta altura, já supera em muito tal garantia. 3. Desprovimento do recurso.”

Adicionalmente, também não se exigiria, pelo mesmo motivo, o atendimento do requisito de que a falta de pagamento do aluguel e/ou acessórios da locação seja o fundamento exclusivo da Ação de Despejo. A propósito, destaca-se que o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro já indeferiu o pedido de liminar formulado com fundamento no artigo 59, § 1o, da Lei de Locações, em caso no qual houve a cumulação de fundamentos em Ação de Despejo. Neste sentido, confira-se o seguinte julgado:

Agravo de Instrumento no 0058326-26.2015.8.19.0000, julgado pela Décima Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro em 15 de outubro de 2015:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO. CUMULAÇÃO DE PEDIDOS. LIMINAR. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. 1. O recurso não será provido, porquanto a agravante não preenche os requisitos elencados no artigo 59, § 1º e seus incisos, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, haja vista que o pedido inicial tem como fundamento o artigo 6º e artigo 9º, inciso III, ambos da Lei de Locações, encontrando-se o contrato em plena vigência, ainda que por prazo indeterminado, conforme contrato acostado aos autos. 2. Observa-se dos dispositivos citados, inicialmente, que somente se mostra cabível liminar para desocupação em quinze dias, “nas ações que tiverem por fundamento exclusivo”(g.n.) o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada. 3. No caso dos autos, como exposto, a autora cumula os fundamentos, de forma que a ação proposta não tem como causa de pedir exclusivamente o término do prazo contratual, mas também o inadimplemento dos valores pactuados, de forma que desinfluente o fato de ter distribuída a ação no prazo de trinta dias contados da notificação realizada. 4. Deve-se salientar que embora a agravante insista em afirmar que fundamenta a pretensão inicial em “denúncia vazia”, a inicial apresentada deixa claro que ela busca a rescisão do negócio também em razão do não pagamento dos valores pactuados. E tanto assim o é que perquire a cobrança das quantias supostamente inadimplidas. 5. Ademais, a falta de pagamento de aluguel e acessórios só enseja a concessão da liminar quando desprovida das garantias, o que não é o caso dos autos, pois, conforme cláusula décima sexta do contrato firmado, há fiança prestada. 6. Sendo assim, não preenchidos os requisitos legais, não é possível conceder a liminar pretendida. Precedentes do TJRJ. 7. Recurso que não segue.”

Por outro lado, ressalta-se que o deferimento da liminar para desocupação com fundamento no artigo 300 da Lei no 13.105/2015 (“Novo Código de Processo Civil”) dependerá da demonstração do preenchimento dos requisitos previstos em tal dispositivo, quais sejam:

(a) probabilidade do direito (fumus boni iuris);

(b) perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora);

(c) reversibilidade dos efeitos da decisão; e

(d) caução real ou fidejussória, apenas se o juiz entender necessário.

Assim sendo, conclui-se que é possível o deferimento de liminar para desocupação em Ação de Despejo fundada em falta de pagamento do aluguel e/ou acessórios da locação mediante o preenchimento dos requisitos previstos no artigo 59, § 1o, inciso IX, da Lei de Locações, ou, alternativamente, no artigo 300 do Novo Código de Processo Civil.