CONDOMÍNIO RURAL: FORMAS DE EXTINÇÃO
Condomínio, Copropriedade, Comunhão ou Composse, são todos sinônimos, consistindo na propriedade de um único imóvel por 02(duas) ou mais pessoas, podendo, inicialmente, ser constituído de forma consensual – quando duas ou mais pessoas se unem para adquirir um único imóvel – ou, judicial, a exemplo do inventário.
Podemos citar ainda, o condomínio irregular de chácaras de lazer, vez que o(s) proprietário(s) primário do imóvel rural parcelado, os fracionam em áreas menores que o módulo fiscal (4ha) e alienam estas frações a terceiros. Como a fração alienada é menor que o módulo fiscal, não é possível o seu desmembramento e, portanto, quem a adquire vê-se obrigado a participar do condomínio com os demais adquirentes das outras frações.
Em resumo, são pessoas que se tornam sócios de um único imóvel, podendo a sua fração ideal (quotas) estarem ou não devidamente demarcadas.
Em que pese no começo as intenções sempre serem as melhores, na medida em que a propriedade é acrescida por benfeitorias e/ou, com o aumento dos lucros e investimentos, não raras vezes os conflitos crescerão na mesma medida, sejam quanto aos rumos e interesses na destinação, como disputas pela administração do imóvel. Outro fator é o ingresso de novos condôminos, principalmente pelos casos de sucessão.
Por estes e inúmeros outros motivos, a Lei prevê a qualquer coproprietário ou condômino, a possibilidade de extinção do condomínio rural.
O primeiro passo é saber se o imóvel é passível de divisão. Nosso Código Civil estabelece como bem divisível, aquele que “se podem fracionar sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se destinam. ”. Ou então, se há alguma Lei ou acordo expresso dos coproprietários que tornou o imóvel rural indivisível.
Nesta seara, se a divisão do imóvel afetar substancialmente a área de reserva legal (ARL), as benfeitorias necessárias, as áreas de terra mais produtivas e plainas, o acesso à água, a existência de fração menor que o módulo fiscal, dentre outras, poder-se-á alegar a indivisibilidade do imóvel e, sendo o imóvel considerado indivisível, o condomínio somente poderá ser extinto: (i) pela aquisição das demais frações por um único coproprietário; (ii) a venda do imóvel a terceiros, em comum acordo; (iii) a venda do imóvel, via judicial.
Sendo o imóvel passível de divisão, resta saber se o condomínio ou copropriedade é pro diviso ou pro indiviso.
O Condomínio pro diviso se dá quanto a fração ideal de cada coproprietário já esta fisicamente demarcada e reconhecida pelos demais condôminos. Neste caso, a extinção do condomínio poderá se dar de forma administrativa, via escritura pública de estremação ou de desmembramento, a depender de cada caso.
Se o Condomínio for pro indivisivo, a sua extinção poderá se dar de forma:
– extrajudicial quando ocorrer amigavelmente: (a) a venda da(s) fração(ões) a um único coproprietário; (b) a venda amigável do imóvel a terceiros, (c) a divisão amigável do imóvel, via escritura pública de desmembramento e extinção de condomínio, entre os coproprietários;
– Judicial, com ingresso de ação: (i) demarcatória, para divisão do imóvel entre os coproprietários; (ii) extinção de condomínio, com a venda judicial do imóvel.
Ressalta-se que a divisão do imóvel tem de respeitar o módulo fiscal mínimo da região, nos termos do art. 65 da lei 4.504/64 (Estatuto da Terra), salvo se incidir uma das 03(três) hipóteses em que é passível de desmembramento em quantidade inferior ao módulo fiscal: (i) se a fração de terra desmembrada for anexada a outro imóvel rural confrontante; (ii) se o interessado se enquadrar como Agricultor Familiar, sendo obrigatória a apresentação do enquadramento e da Declaração de Aptidão do Pronaf (DAP) e; (iii) se a fração a ser desmembrada estiver inserida no perímetro urbano do município.
Com a extinção do condomínio quer seja pelo desmembramento, pela estremação ou ação demarcatória, abrir-se-á nova(s) matrícula(s) a(s) área(s) desmembrada(s), ficando cada ex-condômino com sua matrícula, podendo desta formar dar a melhor destinação que lhe convir ao imóvel.
Aos interessados, diante da possibilidade de indivisibilidade do imóvel rural, aconselhamos buscarem ajuda de um escritório especializado para averiguação da possibilidade de extinção de condomínio e sua forma ao caso in concreto.
