COMO FICA O CONTRATO DE LOCAÇÃO APÓS O DIVÓRCIO DOS LOCATÁRIOS?
Caroline de Andrade
O término de um casamento ou de uma união estável pode ser um momento difícil e gerador de problemas e desgastes entre os envolvidos.
Entre as questões que podem surgir, encontra-se a moradia do casal.
Ela demandará um acordo sobre quem permanece e quem se dispõe à mudança e, se falamos de uma locação, alguns pontos podem gerar preocupação:
Quem ficará responsável pelos aluguéis e demais encargos?
Decidi sair do imóvel e apenas eu assinei o contrato, continuarei responsável pelo cumprimento das obrigações?
O locador pode rescindir o contrato diante dessa situação?
Neste artigo, vou lhe responder todas essas perguntas e ainda lhe ensinar como proceder formalmente nessa situação para se resguardar.
Vamos supor que Marta e Antônio (nomes fictícios), casados, alugaram um imóvel em julho de 2020 com o prazo de 30 meses. O contrato foi assinado apenas por Antônio, que apresentou como garantia a fiança.
Neste início de ano, no entanto, eles decidem se separar. Antônio prefere se mudar e Marta decide manter a locação até o vencimento.
Nesse cenário, o primeiro ponto que precisamos esclarecer é: quem fica no imóvel é o responsável pelas obrigações contratuais (pagamento de aluguéis, manutenção do imóvel, eventual pagamento de tributos e condomínio etc.).
Assim, Marta automaticamente passará a ser locatária e responderá pelas obrigações da locação.
E Antônio?
Se ele ficasse no imóvel, nada mudaria perante o locador, uma vez que ele já figurava como locatário, certo?
Contudo, decidindo mudar, como fica a sua situação?
A resposta é depende.
Isso porque ele precisará cumprir os seguintes atos para deixar de ser locatário:
Deverá notificar por escrito o locador sobre a separação e sua saída do imóvel;
Caso a garantia do contrato seja fiança, o fiador deverá ser igualmente notificado.
Caso o locador não seja comunicado, Antônio continuará como locatário ao lado de Marta e ambos responderão conjuntamente por eventuais inadimplementos futuros.
Por outro lado, cumpridos esses atos, Marta figurará como única locatária, ainda que não seja formalizado um novo contrato ou um aditivo contratual.
O locador poderá utilizar a separação e a alteração de locatário como motivo para rescindir o contrato?
Não.
No entanto, observe que o fiador notificado terá o prazo de 30 dias para se exonerar de suas responsabilidades, tendo em vista a alteração do locatário.
Se assim o fizer, o locador deverá notificar a nova locatária para apresentar nova fiança ou outra garantia permitida pela Lei do Inquilinato.
Não cumprida essa solicitação dentro do prazo, Marta sujeitar-se-á à ação de despejo, por infração legal e/ou contratual, como prevê expressamente a lei.
Caso o fiador não se exonere ou seja apresentada nova garantia por Marta, a locação continuará normalmente, resguardado o direito de não ser despejada até o vencimento do contrato.
Você pode conferir quando o locador pode rescindir o contrato de locação, clicando aqui.
Copio abaixo o artigo da Lei do Inquilinato que regula essas situações para você conferir na íntegra
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) § 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) § 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
E também um julgado do Superior Tribunal de Justiça:
LOCAÇÃO E PROCESSUAL CIVIL. ALEGAÇÃO DE OFENSA AOS ARTS. 458, INCISO II, E 535 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. NULIDADE DA SENTENÇA NÃO CONFIGURADA. CORREÇÃO MONETÁRIA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. ATUALIZAÇÃO DO VALOR DA MOEDA. COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. EXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.º 07/STJ. DISSOLUÇÃO DA SOCIEDADE CONJUGAL. DÉBITOS ORIUNDOS DA AVENÇA LOCATÍCIA. CÔNJUGE QUE PERMANECE NO IMÓVEL LOCADO. SUB-ROGAÇÃO. LEIS N.os 6.649/79 e 8.245/91. COMUNICAÇÃO FORMAL AO LOCADOR. PREVISÃO LEGAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. NÃO CONFIGURADA. (…) 5. De acordo com a expressa previsão legal, contida nas Leis N.os 6.649/79 e 8.245/91, havendo “separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária“, deve o cônjuge que sair do imóvel comunicar tal fato ao Locador, a fim de que reste caracterizada a subrogação da avença locatícia em face exclusivamente do cônjuge que permanecer no imóvel. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. (REsp 785.353/SP – Relatora Ministra LAURITA VAZ – QUINTA TURMA – julgado em 10/09/2009 – DJe 28/09/2009)
