A ATUAÇÃO DO SÍNDICO NO CONDOMÍNIO
Rénan Kfuri Lopes
1. Introdução
O síndico é responsável juridicamente pelo Condomínio. Assim, pode-se afirmar que o síndico é o órgão administrativo mais importante do condomínio, uma vez que ele atua em caráter permanente na administração do edifício.
Além disso, o síndico tem também o papel de mandatário, uma vez que foi eleito para a administração do edifício em Assembleia Geral Ordinária dos condôminos. O síndico representa ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, respondendo pelos atos necessários à defesa dos interesses comuns. Por isso, a ata da reunião da assembleia para a eleição do síndico deve conter o mandato de até dois anos e ser levada a registro no Cartório de Registro de Documentos. O síndico representa toda a comunidade condominial, ainda que eleito por maioria de votos.
Ainda nesse sentido, o síndico não é empregado do condomínio, nem locador de serviços, mesmo que receba remuneração por desenvolver suas funções. Por isso, não se aplicam a ele as normas da legislação trabalhista, nem aquelas estabelecidas pela locação de serviços.
Vale lembrar ainda, que o síndico responderá sempre pelos atos praticados enquanto administrador do condomínio.
- Funções fundamentais do síndico
As funções fundamentais do síndico são determinadas pelo art. 1.348 do Código Civil brasileiro. É de responsabilidade do síndico perante o condomínio:
* convocar reuniões de assembleia;
* representar o condomínio em juízo ou fora dele;
* ser porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos;
* notificar imediatamente a assembleia sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
* cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e e as determinações da assembleia;
* cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do patrimônio;
* prestar serviços de manutenção e, ao identificar problemas na infraestrutura ou equipamentos, mandar repará-los;
* elaborar previsão orçamentária anual;
* realizar a prestação de contas obrigatória – anualmente e quando exigida;
* fiscalizar o pagamento das taxas condominiais, buscando evitar a inadimplência;
* impor e cobrar multas e advertências caso seja necessário;
* garantir a contratação do seguro é de responsabilidade civil do síndico, bem como guardar a apólice de seguro do condomínio.
Além das responsabilidades objetivas do síndico citadas acima, também são deveres desse gestor manter as contas do condomínio em dia e prezar pela segurança e qualidade de vida dos moradores. Também, é faz parte da responsabilidade civil síndico apólice seguro. Com todas essas funções, fica claro que o síndico precisa se qualificar e estudar bastante para ser eleito em condomínios.
- Responsabilidade civil e criminal do síndico
Quando eleito o síndico passa a dispor de dois tipos distintos de responsabilidade a civil e a criminal, que abordaremos a seguir.
Saiba o que diz a legislação:
Art. 1.348. Compete ao síndico: […] II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; […]
Responsabilidade civil
A responsabilidade do síndico no Código Civil é determinada pelo item II do artigo 1.348, que indica que o síndico é o representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva. É de responsabilidade do síndico realizar ações em defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio e dos condôminos.Resumido em outras palavras, qualquer problema que acontecer com o condomínio pode resultar na responsabilização do síndico.
Responsabilidade criminal
‘ Caso o profissional não cumpra seus deveres de forma adequada ou cause dano à administração do condomínio, ele também poderá ter de responder civil e criminalmente.
Algumas ações do síndico que podem levar a responder por processo civil ou criminal:
- crimes contra a honra (calúnia, difamação, injúria);
- quando ocorre prejuízo aos condôminos ou a terceiros;
- negligenciar a cobrança de condôminos inadimplentes;
- apropriação indébita de fundos do condomínio;
- apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionário;
- exposição de condôminos inadimplentes (danos morais);
- realizar obras sem a devida autorização da assembleia, quando necessária;
- acidentes com funcionários em horário de trabalho;
- negligência na manutenção do condomínio e de equipamentos;
- por fim, também existe a responsabilidade civil do síndico por omissão.
4. Responsabilidade do síndico na prestação de contas
A prestação de contas é uma das principais obrigações do cargo de síndico. Conforme indica a legislação, deve ser feita uma vez por ano ou eventualmente quando exigida.
Ao prestar contas, o síndico deve ordenar e justificar todas as movimentações financeiras realizadas durante a sua gestão. Portanto, é essencial que o profissional esteja munido de toda a documentação necessária para comprovar os custos. Ao todo, são cinco relatórios que devem estar na pasta de prestação de contas: do orçamento, de receitas, de despesas, de inadimplência e balancete mensal.
Caso seja identificada uma discrepância nos valores da arrecadação e das despesas comprovadas, o síndico poderá ser acionado civil e criminalmente. Se for comprovado desvio de verbas, o profissional pode responder pelo crime de apropriação indébita de fundos do condomínio. O ato ilícito tem pena de um a quatro anos de prisão e multa, conforme o art. 168 do Código Penal.
Para evitar problemas, o síndico deve seguir as seguintes instruções:
– sempre exigir notas fiscais e recibos de prestadores de serviço;
– guardar todas as contas pagas;
– trabalhar em conjunto com o conselho fiscal do condomínio;
– verificar a contabilidade todos os meses;
– guardar comprovantes de pagamentos e benefícios dos funcionários;
– manter o arquivo e as contas do condomínio organizadas.
Não prestar contas é ilegal e pode servir como motivação para que os condôminos se organizem para pedir a destituição do síndico.
- Responsabilidade do síndico com obras e reformas
Quando o assunto é realizar reformas e obras no condomínio, existe uma série de obrigações que o síndico deve cumprir. Mesmo que seja considerado o porta-voz do condomínio, o síndico não pode sair fazendo o que bem entende com o imóvel. Certos tipos de obras só podem ser realizados com a devida autorização da assembleia.
De acordo com a legislação, obras no condomínio são divididas em três tipos: Necessárias/Urgentes, Úteis e Voluptuárias.
Obras Necessárias ou urgentes
Focam em conservar o imóvel. Se os custos não forem altos, não é necessário pedir a aprovação da assembleia. Se os gastos forem elevados, precisa ser aprovada pela maioria dos presentes na reunião de condomínio. Exemplos: retoque da pintura da fachada, modernização do sistema de elevadores.
Obras Úteis
Buscam melhorar a qualidade de vida dos moradores. Precisam passar pela aprovação da assembleia, com votos da maioria dos condôminos. Exemplos: implantação de medidas para individualização da água instalação de sistema de segurança.
Obras Voluptuárias
São as reformas voltadas para o embelezamento do condomínio e lazer dos moradores. Só podem ser realizadas com aprovação por dois terços dos condôminos. Exemplos: reformas estéticas no salão de festas, contratação de um projeto de paisagismo.
É obrigatório seguir a jurisprudência sobre a responsabilidade civil do síndico em relação às obras e reformas no condomínio. Evite problemas na hora de realizar reformas no condomínio levando em consideração as seguintes dicas:
► sempre respeite as votações mínimas determinadas pelo Código Civil;
► obedeça às deliberações tomadas pela assembleia;
► ao contratar uma empresa, confira se ela tem registro nos órgãos regionais responsáveis;
► exija que a empresa contratada possua seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários;
► pesquise bem a prestadora de serviço antes de fechar negócio, peça garantias e indicações.
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