AS VANTAGENS DO DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE APLICADO À CONSTRUÇÃO DE ARENAS ESPORTIVAS

Pedro Teixeira Pinos Greco

Gabriella Ribeiro Marques

Sinto-me nascido a cada momento Para a eterna novidade do Mundo…

(Fernando Pessoa)

SUMÁRIO: Considerações introdutórias; I – O direito de superfície e as suas linhas gerais; II – O estudo do caso concreto: a construção da arena do Palmeiras por meio da superfície; III – As vantagens da superfície para construção de arenas esportivas; Referências.

 

CONSIDERAÇÕES INTRODUTÓRIAS

O presente artigo tratará do direito de superfície, que está regulamento explicitamente nos arts. 1.225, II, b, e 1.369/1.377 do Código Civil, nos arts. 4º, V, l, e 21/24 do Estatuto da Cidade ou Lei nº 10.257/2001 e nos arts. 167, I, 39 e 167, II, 20 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), tendo assento constitucional na função social da propriedade nos arts. 5º, XXIII, 170, III; 182, § 2º e 186, todos da Constituição. Em seguida, cuidar-se-á da possibilidade de esse direito real ser aplicado na construção de arenas esportivas, quais seriam as vantagens desse instituto e quem seria diretamente e indiretamente privilegiado com esse negócio jurídico.

Para tanto, apresentaremos uma análise do direito de superfície com sua história até ser positivado em nosso sistema jurídico, seu arcabouço histórico, seus sujeitos ativo, passivo e possíveis interessados, suas características mais significativas, suas controvérsias e como ele se extingue para que possamos desaguar na seara esportiva em que veremos como esse instituto pode ser aplicado de forma benéfica para os clubes de futebol, superficiárias, para os torcedores consumidores e até mesmo para o Poder Público.

Por conseguinte, podemos inaugurar nosso estudo com o dado de que a superfície foi criada no início dos anos 2000 e que até então ela não existia nesses termos em nosso sistema jurídico do direito privado, tendo ela nascido para ungir a função social da propriedade, que é a pedra e toque do direito das coisas. Isso é verdade, porquanto ela veio para substituir o vetusto direito real da enfiteuse, que, ainda que tenha raízes romanas e fosse aplicado no Brasil durante o CC/1916, não consagrava o vértice do direito civil constitucionalizado no que tange à propriedade, que é a sua função social, na forma dos arts. 5º, XXIII, da Constituição, bem como dos arts. 1.228, §§ 1º e 2º, e 2.035, parágrafo único do CC e o art. 39 do Estatuto da Cidade. Nesse sentido enuncia o douto Desembargador Carlos Roberto Gonçalves[1]:

Verifica-se, destarte, que a reintegração em nosso ordenamento jurídico dessa modalidade de direito real, com nova roupagem, atende as razões de ordem sociológica, cujas origens encontram-se na Constituição Federal, que define a exigência dos fins sociais da propriedade. (grifos nossos)

Desse jeito, por mais que a enfiteuse ainda esteja presente no direito público, notadamente, as enfiteuses em terreno de marinha, na senda do direito privado esse instituto caminha para a sua obliteração em nossa sociedade, porquanto o art. 2.038 do CC veda a constituição de novas enfiteuses ou subenfiteuses, devendo aquelas que foram criadas sob o manto do Código Bevilácqua serem mantidas até que acabem por elas mesmas, devido à segurança jurídica que rege nossas relações jurídicas. Sobre o instituto da enfiteuse, preconiza o clássico Silvio Venosa[2]:

A enfiteuse, por exemplo, matéria estudada a seguir, cumpriu seu papel de adequação social no passado, não justificando mais sua manutenção como direito positivo, tanto que não foi contemplada pelo vigente Código.

Vale consagrar ainda, em breve escorço histórico, que a superfície não é nova, embora só tenha sido desenvolvida com maior afinco na Lei nº 10.257/2001 e em seguida no Código Civil de 2002. Por isso podemos informar que o direito de superfície nasceu na Roma antiga, onde, após muitas conquistas na Gália, vários terrenos conquistados ficavam sem uso. Diante desse quadro, os romanos decidiram conceder esses terrenos ociosos aos particulares para que esses promovessem o cultivo e exploração das terras adquiridas, porém os terrenos permaneciam sobre a titularidade do Estado Romano. Quanto a esse momento histórico, enuncia o brilhante Caio Mario[3]:

O direito de superfície é um desses institutos que os sistemas jurídicos modernos retiram das cinzas do passado, quando não encontram fórmulas novas para disciplinar relações jurídicas impostas pelas necessidades econômicas e sociais.

Ao passarmos para o século XX no Brasil, podemos dizer que se tentou introduzi-lo no CC de 1916 e, posteriormente, no anteprojeto de 1972 do nobre Orlando Gomes, sendo que ambas restaram infrutíferas porque os juristas da época acreditavam que tal prática poderia gerar grave impasse entre os proprietários e superfíciários e optou-se por não abordar o assunto, ainda que ele já fosse sistematizado pelo direito público nas relações entre Estado e particular.

Nesse compasso, veremos como esse instituto apresenta-se com seus detalhes, como ele é posto em prática, faremos ainda alguns comentários sobre a construção de arenas esportivas e também citaremos um caso em que a superfície foi empregada. Para isso, faremos uma análise do contrato de propriedade superficiária firmado entre a Sociedade Esportiva Palmeiras e a empresa WTorre Arenas Empreendimentos Imobiliários S.A., para que possamos agregar o máximo de dados para nosso redigido.

I  O DIREITO DE SUPERFÍCIE E AS SUAS LINHAS GERAIS

O direito de superfície é conceituado nos moldes do art. 21 da Lei nº 10.2057/2001 como: “O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis“. Em complemento, esse mesmo instituto é definido pelo Código Civil na linha do art. 1.369: “O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis“.

No espaço doutrinário, o Professor Rodrigo Mazzei[4] assim se manifesta quanto ao presente instituto:

O direito de superfície pode ser conceituado como o real, complexo e autônomo, de ter temporariamente construção e/ou plantação em imóvel alheio, conferindo ao titular os poderes de uso, gozo e disposição sobre imóvel alheio sobre os implantes.

Destarte, ao conjugarmos esses ditames, podemos concluir que esse instituto envolve a faculdade que um proprietário possui de conceder a um terceiro, chamado de superficário, as construções e plantações feitas ou que serão efetuadas, seja por tempo determinado ou indeterminado, desde que promova a correta escritura em registro público como determinam o art. 1.369 do CC e o art. 21 do Estatuto da Cidade.

Dessa forma, nota-se que ele foi concebido no Brasil dos anos 2000 para ampliar a possibilidade de ferramentas jurídicas para incrementar o princípio da função social da propriedade. Nesse sentido, leciona a Professora Maria Helena Diniz[5]:

Com isso soluciona-se, em grande parte, o problema da falta de habitação e o do não aproveitamento do solo, e atende-se ao princípio da função social da propriedade. O direito de superfície pode ser concedido gratuitamente, caso em que: o fundeiro, apesar de ficar, temporariamente, sem seu imóvel, sem receber qualquer contraprestação pecuniária, recebê-lo-á, finda concessão da superfície, com acréscimo e bastante valorizado, e o superficiário, sem nada pagar, explorará o imóvel, durante o prazo avençado, podendo nele exercer atividade econômica, auferindo lucro, construindo ou plantando. (grifos nossos)

Como se percebe, esse é um instituto que é regrado em duas leis diferentes que se sucederam no espaço curto de 1 (um) ano e assim surgiu um debate na doutrina em que se discute se o Código Civil, ao prever a superfície, teria revogado os ensinamentos da matéria previstos pelo Estatuto da Cidade. Sobre esse conteúdo existem duas principais correntes que abordam a temática: a primeira acredita na convivência harmônica entre os dois regramentos e a outra avaliza que o Código Civil teria revogado a Lei nº 10.257/2001, devido ao critério da posterioridade.

A despeito do debate, vigora aquela posição, como assevera o Enunciado nº 93 da 1ª Jornada do Conselho da Justiça Federal: “As normas previstas no Código Civil sobre direito de superfície não revogam as relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano“, visão que é acompanhada por quase a totalidade dos autores jurídicos, entre eles o ilustre Desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo[6]:

A propósito da conveniência harmônica das normas e conclusão que deve servir de norte para o intérprete, temos a posição do Professor Ricardo Pereira Lira, autor do Enunciado nº 93 da I Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal/STJ.

Além de ainda se aplicar a teoria do diálogo das fontes, criada pelo Professor Europeu Erik Jaime e no Brasil divulgada pela Professora Cláudia Lima Marques[7], que escuda o ideário de que o Direito deve ser interpretado como um todo de forma sistemática e coordenada, uma vez que uma norma não excluiria, como regra, a outra. Por isso Código Civil e Estatuto da Cidade estariam se complementando, e não se anulando.

Após esse rápido introito, podemos fazer alusão aos atores que atuam na superfície, a saber, superficiário ou concessionário, que é aquele que recebe a superfície, estando na posse direta do bem, gozando e usufruindo da propriedade e administrando-a, e o proprietário ou concedente, que é aquele que dá o bem em superfície e retém a posse indireta e cede a posse direta, sendo que ambos podem ser valer das ações possessórias para proteger as suas respectivas posses.

É interessante tratar ainda das formas mais rotineiras de constituição da superfície: contrato, que é a mais habitual; testamento; e, por fim, discute-se na doutrina se seria possível a usucapião de superfície, sendo que os Professores Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves[8] defendem a possibilidade da prescrição aquisitiva. Nessa mesma esteira, o advogado Flávio Tartuce[9] caminha:

Pelo mesmo raciocínio, é perfeitamente possível adquirir por usucapião o direito à superfície, se houver interesse do usucapiente, assim como ocorre com outros direitos reais de gozo, caso das servidões. Esse, aliás, parece ser o entendimento majoritário da doutrina, que deve ser seguido, apesar de resistências.

Quanto às características da superfície, podemos elencar como as mais importantes: a) o fato de ela poder ser gratuita ou onerosa, valor esse que se chama solarium ou cânon superficiário, como estatui o ex-Defensor Público Marco Aurélio Bezerra de Melo: “Na superfície onerosa, o superficiário deve pagar a remuneração do fundeiro, que se chama solarium ou cânon superficiário, sob pena de resolução do contrato, ressalvado o direito protestativo de purgar a mora até o momento da contestação“; b) ser por prazo determinado ou indeterminado, mesmo que parcela da doutrina sustente que não seria admitido superfície sem prazo, como clama o escritor Luiz Guilherme Loureiro[10]; c) ser um direito transmissível aos herdeiros do superficiário desde que cumprido o prazo pré-estabelecido; e d) que a superfície deve estar presa a sua destinação.

No que tange à extinção, a superfície pode acontecer pelo advento da condição resolutiva determinada, pelo prazo final atingido, pela violação da destinação estabelecida, pela renúncia do superficiário, pelo distrato, pela destruição da coisa, pela desapropriação do Poder Público, entre outras hipóteses legais, contratuais e extralegais. No tocante ao fim da superfície, o causídico Flávio Tartuce[11] elucida:

Com a extinção da superfície, o proprietário passa a ter a propriedade plena sobre o terreno, o que inclui a construção, ou a plantação, as acessões e as benfeitorias, independentemente da indenização, se as partes não estipularem o contrário (art. 1.375 do CC e art. 24, caput, do Estatuto da Cidade).

Com essas premissas básicas apresentadas, podemos evoluir para a sua aplicabilidade, que, na atualidade, tem refletido na seara da construção de arenas, pois tem sido ela utilizada como meio de assentar grandes negócios empresariais e imobiliários. Alguns clubes famosos de futebol brasileiros, norte-americanos e europeus, têm utilizado esse apetrecho para edificar seus estádios. Isso ocorre porquanto não é incomum que alguns deles sejam proprietários de grandes terrenos ou estádios antigos, porém, muitas vezes, eles não podem remodelar ou não querem explorar sua propriedade sem construções, por ser muito elevado o custo para reformar ou construir.

Assim, eles concedem o espaço para superfíciários promoverem construções no espaço, fazendo arenas esportivas modernas. Um caso emblemático da cessão de um terreno por meio de propriedade superficiária foi aquela estabelecida entre a Sociedade Esportiva Palmeiras e a empresa WTorre Arenas Empreendimentos Imobiliários S.A., sendo que esmiuçaremos no próximo item esse caso.

II  O ESTUDO DO CASO CONCRETO: A CONSTRUÇÃO DA ARENA DO PALMEIRAS POR MEIO DA SUPERFÍCIE

A Sociedade Esportiva Palmeiras tinha um estádio chamado Palestra Itália, que também era conhecido como Parque Antarctica; ele datava do início do século XX, sendo um estádio histórico, porém não era moderno. Atento a essa necessidade de ter uma arena contemporânea com mais lugares e infraestrutura que proporcionasse um espetáculo mais cativante, o Palmeiras decidiu ceder a sua propriedade em superfície. Assim, entre os anos de 2010 e 2014, ele foi demolido e no seu lugar se construiu um novo. Com essa inauguração, o nome foi alterado para Allianz Parque, e o Palmeiras passou a ter uma arena tecnológica.

Podemos dizer que o caminho do Palmeiras até adquirir esse renovado estádio passou pelo instituto da superfície, relação jurídica que apresentamos anteriormente. Como a construção de um estádio nos dias atuais custa muitos[12] milhões de reais, valores que poderiam afetar as finanças[13] do clube, a instituição optou por fazer um contrato com a WTorre Arenas Empreendimentos, em que a empresa assumiria a posição de superficiário obrigando-se a construir, no prazo indicado, uma arena e a devolver o estádio na data aprazada. Percebe-se isso de forma expressa com o exame do contrato de superfície[14] entre as partes no seu item 2.1:

Pela presente escritura e na melhor forma de direito, a proprietária concede, como concedido tem à superficiária que aceite a superfície da arena de superfície na forma do disposto no art. 21 da Lei Federal nº 10.257/2001 e no Código Civil (a superfície) observado no capítulo XVI, podendo, desta forma, a superficiária usar e fruir da superfície sem qualquer interferência da proprietária, na forma da legislação aplicável e observados os termos e condições desta escritura. (grifos nossos)

A contrapartida para o superficiário é a possibilidade de retirar os lucros com eventos que a arena pode proporcionar durante um período certo de tempo, como a venda de serviços e produtos ligados à administração do complexo esportivo. Nisso vemos que o item 2.3[15] é claro:

A superfície é outorgada, neste ato, pela proprietária à superficiária por um prazo de 30 anos, prazo este a ser contado da data do início do funcionamento da Arena, entendendo-se, como tal data, o primeiro evento destinado ao público realizado na Arena após a expedição do laudo de inspeção das obras. (grifos nossos)

Como se evidencia da leitura das duas cláusulas contratuais enumeradas e das ideias expostas na parte teórica sobre a superfície, podemos deduzir que ao clube coube ceder o terreno, local onde estava edificado o Palestra Itália, e a empresa superficiária ficou encarregada de construir a arena moderna e administrá-la por um prazo de 30 anos, a contar a partir do primeiro evento destinado ao público, ocorrido em novembro de 2014.

III AS VANTAGENS DA SUPERFÍCIE PARA CONSTRUÇÃO DE ARENAS ESPORTIVAS

Nota-se que a superfície pode ser um artefato bastante atraente para atender demandas das partes envolvidas nessa relação jurídica. A construtora receberá o terreno para a edificação da arena e lucrará com administração do estádio pelo prazo estabelecido em contrato, o que provavelmente pagará a construção e lhe permitirá, provavelmente, ter um lucro considerável. O clube poderá usar o estádio e mandar seus jogos até o fim da superfície e, após o término do contrato, terá um estado inteiramente seu. Sem contar no torcedor consumidor, que terá um espaço moderno para torcer por seu time, e o Poder Público, que também pode angariar mais recursos devido à chance de aumentar a sua exação.

Após termos alinhavado as diretrizes do instituto da superfície com o exame do caso concreto, podemos elencar o porquê de acreditarmos que esse negócio jurídico real é proveitoso para ser aplicado na seara da construção de arenas esportivas.

1. a) O primeiro motivo desse negócio ser vantajoso é a sua segurança jurídica, que está vazada no fato de a superfície ser um direito real constando no registro de imóveis, o que confere grande estabilidade para as partes envolvidas por haver oponibilidade erga omnes, já que, durante o contrato de superfície, deverá o proprietário e terceiros respeitarem a administração do superficiário, o que traz o benefício em relação à locação de bens imóveis e o arrendamento mercantil, que são apenas direitos pessoais. Sobre os benefícios da superfície em relação aos contratos de locação, os perspicazes Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald[16] fazem a seguinte análise:

Pode-se afirmar que o direito de superfície trata-se de uma alternativa eficiente aos contratos de locação sob a ótica do investidor, pois: I – O superficiário não pode rescindir o contrato pagando indenização inferior ao preço (transferência se aperfeiçoa de imediato); II – Não há possibilidade de revisão do preço (preço fechado no momento da concessão do direito de superfície); III – Os pagamentos podem ser anualizados, inclusive antecipados; IV – Ao contrário da locação, cabe cessão da superfície sem a autorização do proprietário do bem; V – Em caso de alienação da propriedade, a superfície mantém a sua eficácia em face do novo titular do bem de raiz; já na locação, o novo proprietário poderá denunciar o contrato. (grifos nossos)

1. b) Comunicando com o último item, ainda temos o fato de a superfície ser um instituto em que as partes contratantes possuem ampla liberdade para dispor sobre o pacto, porque a superfície tem algumas normas mandamentais, mas existe bastante espaço para o exercício da autonomia privada, podendo, inclusive, o superficiário fazer incidir na sua superfície, por exemplo, direitos pessoais como locação e outros, fato que está mais limitado na locação e no arrendamento mercantil.
2. c) Outro ponto positivo é que a superfície não retira a coisa do mercado de imóveis de forma que, se o proprietário precisar vender, ele ainda o pode fazer, e o adquirente já saberá que deverá respeitar a superfície até a sua extinção. Em sentido idêntico, pode o superficiário alienar o seu direito real de superfície também ou fazer incidir qualquer outro direito real sobre coisa alheia compatível com a superfície, como aponta o Enunciado nº 249 da III Jornada de Direito Civil do CJF: “A propriedade superficiária pode ser autonomamente objeto de direitos reais de gozo e garantia, cujo prazo não exceda a duração da concessão da superfície, não se lhe aplicando o art. 1.474” e da mesma forma pode até mesmo o superficiário dar o seu direito real em garantia como indica o art. 1.473, X, do Código Civil: “Podem ser objeto de hipoteca: a propriedade superficiária“, servindo para ele como mais uma fonte de renda caso ele precise de alguma liquidez.
3. d) Caso se opte por uma superfície onerosa, pode-se afirmar que o solarium, que é o valor pago pelo superficiário, pode ser ainda usado como base para emitir certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), que são instrumentos de captação de recursos destinados a financiar transações do mercado imobiliário devidamente securitizados[17]. Isso agrega para o superficiário mais uma possibilidade de ganhar liquidez, o que lhe auxiliará na construção da arena, sendo que os argutos Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald[18] esclarecem:

A passos crescentes, o direito de superfície vem se tornando importante instrumento não só na realização de empreendimentos imobiliários, mas como na implantação de empreendimentos outros, em geral de grande porte, que exijam maior tempo de segurança quanto ao tempo de fruição do bem imóvel, sem, contudo, depender do dispêndio com ativo imobilizado, o que possibilita a destinação de recursos a investimentos geradores de maior retorno de riqueza. Os contratos de direito de superfície têm sido cada vez mais utilizados em função das garantias que oferecem aos investidores, servindo, inclusive, como lastro para a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). (grifos nossos)

1. e) Vale dizer ainda que a superfície é superior ao usufruto e ao direito real de uso, pois a superfície admite longos prazos, não sendo personalíssimo como aqueles direitos. Pode ser convencionado de forma onerosa, ou seja, pode o proprietário do terreno receber valores periódicos pagos pelo superficiário, sem que isso prejudique, ao final, receber o imóvel com as construções e/ou benfeitorias.
2. f) Outro dado relevante é que o proprietário não precisará adimplir durante a concessão da superfície os tributos e encargos fiscais, pois esses valores caberão, como regra, ao superficiário, sendo que o exemplo mor desse fenômeno é o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), que será, a princípio, do superficiário, salvo disposição em contrário, que pode ser livremente pactuada entre as partes, como pontua o Enunciado nº 94 da I Jornada do CJF: “As partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície“. Estando com o mesmo espírito o Enunciado nº 321 da IV Jornada do CJF:

Os direitos e obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles vinculados à construção ou à plantação formam patrimônios distintos e autônomos, respondendo cada um de seus titulares exclusivamente por suas próprias dívidas e obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes do imóvel.

982. g) Outra discussão interessante é a exigência de lei específica tributária para que as Fazendas cobrem o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ou Imposto de Transmissão Causa Mortis (ITCMD), nos termos dos arts. 156, II e 155, I, da Constituição, respectivamente, sendo esse o entendimento doutrinário dominante para que o superficiário suporte o pagamento desses tributos. Sem contar que, se não houver essa norma, não se poderá cobrar nem na constituição da superfície, tampouco na sua extinção. Nesse sentido caminhou o Supremo Tribunal Federal, que, no Recurso Extraordinário com Agravo nº 982.808/SP, de relatoria do Ministro Gilmar Mendes, julgada no dia 20.10.2015, entendeu que o fato gerador do imposto será o registro do título aquisitivo do direito real de superfície e não a data do registro no cartório, sendo que aqui vale ungir que estamos diante de mais uma fonte de renda do Estado ou Município, dependendo do tributo.
983. h) Vale destacar ainda que a propriedade admite ser cindida para que se dê em superfície apenas parte desse todo; por exemplo, poderia ser dado em superfície apenas o estádio do Palestra Itália, excluindo-se da superfície o restante do complexo esportivo como as áreas sociais e as piscinas, proporcionando o correto aproveitamento do espaço que não estaria envolvido diretamente nas obras. Isso, todavia, não cria uma nova matrícula no registro de imóveis, como se percebe da leitura do art. 688[19] do Código de Normas dos Serviços Notariais e Registrais de Minas Gerais (Provimento nº 260/CGJ/2013) e da opinião do mestre Luiz Guilherme Loureiro[20]: “Todo e qualquer ônus sobre parte do imóvel deverá ser registrado na matrícula do imóvel todo“. Com esse mesmo sentir está o doutrinador Leandro Augusto Neves Corrêa[21]:

Na esteira de outros direitos reais sobre propriedade alheia, é perfeitamente possível sua constituição sobre parte certa e determinada dentro de área maior de um imóvel, hipótese em que o registro será feito na própria matrícula do imóvel, sem que isto implique, necessariamente, em parcelamento irregular do solo.

1. i) No caso específico do contrato entre WTorre Arenas Empreendimentos e o Palmeiras, ainda ficou convencionado que a venda do naming rights[22] seria revertida em favor da primeira, sendo mais uma receita que pode ajudar a reduzir o investimento vultoso feito pelo superficiário. Assim, a empresa Allianz assinou um contrato de R$ 300 (trezentos) milhões pelo período de 20 (vinte) anos, portanto R$ 15 (quinze) milhões por ano. De mais a mais, a superficiária, nesse caso, ainda lucrou em cima da venda de alguns camarotes, da exploração do estacionamento e alimentação, sem contar nos patrocínios expostos ao redor do campo e ao longo do estádio e ainda com shows de música, como aconteceu nos espetáculos feitos por Paul Mc Cartney e os Rolling Stones.

Vemos que o negócio jurídico foi vantajoso para ambas as partes e também para o torcedor consumidor. Porquanto o Palmeiras ganhará após 30 (trinta) anos um estádio desembaraçado, totalmente de sua propriedade, sem qualquer ônus real de superfície, e a WTorre Arenas Empreendimentos, ora superficiária, poderá auferir lucros dos eventos realizados e de outras fontes por 30 (trinta) anos, o que provavelmente pagará o valor da construção e garantirá excedente para essa empresa. Como corolário, ainda teríamos o ganho do torcedor consumidor, que poderá frequentar uma arena de última geração, e do Poder Público, que poderá arrecadar mais, se legislar nesse sentido.

Por consequência, após essas explicações, faremos um resumo dos prós do direito real de superfície: a) ter mais segurança jurídica que outros negócios jurídicos, especialmente aqueles que derivam dos direitos pessoais; b) estar erigido em fortes bases de autonomia privada, permitindo grande liberdade contratual, o que deságua na possibilidade de cessão da superfície na totalidade da propriedade ou em parte somente; c) ser um negócio extremamente maleável por permitir a alienação e a sucessão do direito do proprietário e do superficiário; d) a compatibilidade simultaneamente com outros direitos reais de gozo/fruição, direitos pessoais e direitos reais de garantia; e) permitir certa liquidez com a possibilidade de emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) securitizados; f) a livre disposição para definir quem se responsabilizará por adimplir os tributos; e g) a elevação nos proventos tributáveis do Estado.

Em suma, a superfície está enaltecendo o uso racional do espaço, dado que esse instituto vem sendo aplicado para dar uma destinação mais consentânea com a função social da propriedade, o que auxilia o clube, a empresa construtora, o torcedor consumidor e as Fazendas.

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[1] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. 10. ed. São Paulo: Saraiva, 2015. p. 452.

[2] VENOSA, Silvio de Santos. Direito civil: direitos reais. 14. ed. São Paulo: Atlas, 2014. p. 437.

[3] SILVA, Caio Mario da. Instituições de direito civil. Atual. Carlos Edilson do Rêgo Monteiro Filho. 23. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2015. p. 211.

[4] MAZZEI, Rodrigo Reis. Direito de superfície. Salvador: Jus Podivm, p. 266.

[5] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. Direito das coisas. 26. ed. São Paulo: Saraiva, 2011. p. 493.

[6] MELO, Marco Aurélio Bezerra. Curso de direito civil: direito das coisas. São Paulo: Atlas, 2015. p. 336.

[7] MARQUES, Claudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais. 6. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011. p. 61.

[8] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSEVALD, Nelson. Curso de direito civil. 11. ed. São Paulo: Atlas, 2015. p. 517.

[9] TARTUCE, Flávio. Direito civil: direito das coisas. 7. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2015. p. 352.

[10] LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros públicos – Teoria e prática. 3. ed. São Paulo: Método, 2012. p. 484.

[11] TARTUCE, Flávio. Direito civil: direito das coisas. 7. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2015. p. 346.

[12] Acessado no dia 17 de agosto, às 15h16, no sítio: <https://esportes.estadao.com.br/noticias/futebol, custo-do-maracana-fica-mais-caro-e-chega-a-r-1-192-bi,1056174 e https://www1.folha.uol.com.br/esporte/2017/12/1943297-mais-caro-da-copa-mane-garrincha-sera-entregue-a-iniciativa-privada.shtml>: No Rio de Janeiro, a reforma do Maracanã custou R$ 1,192 bilhões de reais e em Brasília o estádio Mané Garrincha teve o seu valor final orçado em mais de R$ 1,5 bilhões de reais.

[13] CAÑADAS, Elisabete. A securitização: instrumento hábil para construção e reforma dos estádios de futebol. Curso de Direito Desportivo Sistêmico, 2010. p. 900: “Os clubes de futebol, na grande maioria, vivem atualmente o problema da falta de estrutura nos estádios capaz de acomodar adequadamente seus torcedores. Alguns, inclusive, sequer tem estádio próprio. O problema parece sem solução, pois a falta de condições financeiras das entidades desportivas não permite a disponibilização de verba para construção ou reforma de estádio”.

[14] Acessado no dia 17 de agosto às 12h11, no sítio: <https://esporte.ig.com.br/futebol/2014-09-30/palmeiras–x-wtorre-do-contrato-do-estadio-aos-rumores-de-dificuldade-financeira.html>.

[15] Acessado no dia 17 de agosto, às 12h12, no sítio: <https://esporte.ig.com.br/futebol/2014-09-30/palmeiras–x-wtorre-do-contrato-do-estadio-aos-rumores-de-dificuldade-financeira.html>.

[16] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSEVALD, Nelson. Curso de direito civil. 11. ed. São Paulo: Atlas, 2015. p. 534.

[17] CAÑADAS, Elisabete. A securitização: instrumento hábil para construção e reforma dos estádios de futebol. Curso de Direito Desportivo Sistêmico, 2010. p. 905.

[18] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSEVALD, Nelson. Curso de direito civil. 11. ed. São Paulo: Atlas, 2015. p. 516.

[19] “Os ônus sobre parte do imóvel, tais como servidão e superfície, serão registrados na matrícula do imóvel, vedada a abertura de matrícula para a parte onerada.” (Provimento nº 260/CGJ/2013, publicado no DJe de 29.10.2013)

[20] LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros públicos – Teoria e prática. 3. ed. São Paulo: Método, 2012. p. 292.

[21] CORRÊA, Leandro Augusto Neves. Direito de superfície e a possibilidade de sua instituição em parte de imóvel: a situação das antenas de telefonia. Revista de Direito Imobiliário, Instituto de Registro Imobiliário do Brasil/Cont. de/RIRI, n. 81, v. 39, p. 152, 2016.

[22] Acessado no dia 17 de agosto, às 15h29, no sítio: <http://globoesporte.globo.com/blogs/especial-blog/dinheiro-em-jogo/post/de-volta-estadio-do-palmeiras-gera-r-340-mi-por-ano-em-receitas-para-wtorre.html>.