AFINAL O INQUILINO PODE VOTAR EM ASSEMBLEIA?

Douglas Vilar

 

A corrente mais acertada entende que não. E quais requisitos da procução outorgada pelo proprietário ao inquilino, são obrigatórios o reconhecimento de firma?

Afinal o inquilino pode votar em assembleia?

Sem pretensão de esgotar o tema, mas aclarar aos interessados com o presente parecer com os atuais precedentes relacionados aos direitos do Locatário em matéria condominial, votação e procuração.

Para definir o direito à votação em assembleia é importante traçar o seguinte norte.

A corrente minoritária entendia que o Locatário poderia votar em assembleia que não trate de temas relacionados a despesas extraordinárias, a fundamentação está nos termos do Art. 83. Ao art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4º:

“Art. 24”…

4º “Nas decisões da assembleia (como escrito no original) que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça.”.

A precedente do TJSP anulando assembleia que não permite a votação por parte do inquilino:

DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA – Alegação de irregularidades durante a eleição de síndico – Improcedência do pedido – Inconformismo – Acolhimento em parte – Impedimento dos inquilinos de votarem sem procuração que é ilegal – Direito garantido pelo art. 24, § 4º, da Lei – Dispositiva não derrogada pelo Código Civil de 2002 – Convenções que não proíbe expressamente o locatário de votar – Votos não computados que teriam o condão de mudar o resultado da eleição – Assembleia que deve ser anulada – Nulidade que, entretanto, terá efeito apenas para fins de sucumbência – Tempo de tramitação longa deste feito que foi suficiente para a realização de mais 3 eleições – Retroação da nulidade que apenas tumultuaria a vida em condomínio – Sentença reformada – Recurso parcialmente provido. (TJ-SP – APL: 01357309620088260100 SP 0135730-96.2008.8.26.0100, Relator: J.L. Mônaco da Silva Data de Julgamento: 26/08/2015, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/08/2015).

Contudo, o precedente está ultrapassado, explico:

Considerando que segundo o Dicionário da Língua Portuguesa Houaiss condômino significa: 1 indivíduo que, com outro (s), exerce o direito de propriedade sobre um bem não dividido; coproprietário. 2 Cada proprietário de um condomínio.

É correto afirmar que o Código Civil de 2002 derrogou o artigo da Lei do Inquilinato supracitada, pois estabelece:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004),

Bem como o Art. 1. 334 – parágrafo 2º: São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Precedente qualificado do STJ:

Inobstante isso, importa anotar que o locatário de Condomínio Edilício não é condômino. Na verdade, condômino são os proprietários ou os equiparados a dono, como é o caso dos promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas, consoante dispõe ao art. 1.334, § 2º, do CC. A expressão “condomínio”, pela sua origem e interpretação significa, exatamente, domínio em conjunto ou exercido juntamente com outrem, de maneira que denominação “condômino” é designada para o dono. (STJ – REsp: 1516360 MT 2015/0034927-0, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Publicação: DJ 20/06/2022).

O Doutrinador J. Nascimento Franco, livro “Condomínio”, da Editora Revista dos Tribunais/2005, na pág. 113 constatou:

“Segundo entendimento predominante dos comentaristas, o novo Código Civil revogou os arts. 1 a 27 da Lei 4.591/64, de sorte que deixou de vigorar a faculdade que o § 4º, do art. 24 daquele diploma, na redação que lhe tinha sido dada pela Lei 9.267/96, concedia ao locatário para comparecer às assembleias do condomínio e deliberar sobre tudo quanto não se referisse a despesas extraordinárias. Consequentemente, não há mais necessidade de cautelarmente se convocar o inquilino para aquelas reuniões”.

 

COMO RESOLVER ESTA QUESTÃO?

Se for de interesse do PROPRIETÁRIO/LOCADOR poderá outorgar ao locatário procuração, o Código Civil no artigo 653:

“Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.”

Se no regimento interno ou convenção de condomínio prever a obrigatoriedade mandato escrito ou usar o termo procuração, está deverá ser escrita, pois se prever meramente MANDATO, este pode ser tácito ou expresso, artigo Art. 656:

O mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito.

 

PRECISO RECONHECER FIRMA NA PROCURAÇÃO?

Se houve previsão no Regimento Interno, Convenção ou edital de convocação sim, mas sem essa obrigatoriedade escrita, não é necessário reconhecimento de firma, o Código Civil em seu Art. 654:

Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

Quais são os requisitos da procuração: 654 § 1 “O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passada, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos”.

 

Conclusão

O condômino é o proprietário ou promitente comprador e somente este pode votar em assembleia independentemente da matéria, o Locatário somente votará se tiver procuração para representar o proprietário e a procuração poderá ser simples e sem reconhecimento de firma, caso não disponham os documentos (regimento, convenção, ata ou edital) do condomínio de forma diversa.

 

Referências

https://www.jusbrasil.com.br/artigos/afinal-o-inquilino-pode-votar-em-assembleia/1984955288