AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO

Como é feita a extinção de condomínio? Extinção de condomínio por via extrajudicial e judicial.

Primeiramente, faz-se necessário esclarecer que quando escutamos a palavra “condomínio”, certamente lembramos-nos do condomínio de edifício, isto é, o espaço dividido entre diversos proprietários que compartilham áreas comuns.

Porém, é importante ressaltar que este tipo de condomínio é o denominado condomínio edilício, ou seja, aquele composto por unidades autônomas, onde somente as áreas comuns encontra-se em regime de copropriedade, distinto do que o presente artigo abordará logo abaixo. Assim, em vez disso, o condomínio ora tratado consiste no comum, isto é, aquele referente à propriedade coletiva, com vários proprietários.

Posto isso, cumpre mencionar que no direito existe outra relação de condomínio. É o que ocorre em situações em que o bem é indivisível e compartilhado por várias pessoas em razão de:

1. a) herança;
2. b) divórcio;
3. c) dissolução de sociedade empresarial;
4. d) doação;
5. e) para quitação de dívidas.
6. f) compra de imóvel por mais de uma pessoa por interesses diversos, como sociedade de fato, investimentos e outros.

Desse modo, várias pessoas exercem o direito de propriedade integral do bem, com participação chamada de “parte ideal”, que serve para fins de documentação do percentual de cada proprietário no patrimônio.

No entanto, o conflito surge quando as pessoas discordam com a gestão de uma propriedade comum. Enquanto uns querem vender, outros preferem alugar, por exemplo. Assim, quando há situações que a desarmonia prevalece entre os condôminos acerca da destinação do bem, ocorrendo desavenças, discórdias e litígios, poderá ocorrer o termo da relação entre as partes por intermédio de Ação de Extinção de Condomínio.

A seguir, vamos dirimir todas as dúvidas de como proceder nesses casos.

– Como é feita a extinção de condomínio?

A extinção do condomínio consiste numa ação que ocorre quando os proprietários de um bem decidem desmembrá-lo.

Nesse sentido, o Código Civil preconiza:

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Logo, denota-se que em situações onde o bem é indivisível, a própria legislação proporciona a dissolução de situação incômoda entre os indivíduos que possuem o bem em comum, os denominados comunheiros.

– Extinção de condomínio por via extrajudicial

Certamente o melhor meio para extinguir uma relação condominial entre as partes consiste no acordo extrajudicial. Assim, se o bem for indivisível e se houver consenso entre as partes, à questão poderá ser facilmente resolvida mediante a alienação do bem a um terceiro e respectiva partilha do valor apurado entre os alienantes, na proporção de seus quinhões. Ou ainda, há a possibilidade de se resolver amigavelmente mediante a adjudicação do quinhão remanescente ao coproprietário que tenha interesse em ficar com a totalidade do respectivo bem.

Ocorre que, em determinados casos, algum destes proprietários pode dificultar a alienação, causando uma relação de desgaste que se torna praticamente impossível discutir a questão na esfera extrajudicial, não havendo outro caminho a não ser buscar a via judicial para a resolução do conflito.

– Extinção de condomínio por via judicial

Primeiramente, impende destacar que qualquer um dos condôminos pode ajuizar a Ação de Extinção de Condomínio, mesmo que tenha uma pequena participação na propriedade. Dessa forma, o próprio juiz da causa irá propor a princípio uma conciliação do bem indivisível, para que este seja vendido e apurado na exata proporção a cada condômino. Porém, não logrando êxito, poderá ser oferecido a terceiro e, se a venda conciliatória não for possível, esta será forçada pelo juiz da causa.

Assim, em se tratando de bem indivisível onde os coproprietários não conseguem, de forma pacífica e amigável, ajustar os respectivos interesses, tampouco solucionar a extinção do condomínio entre eles existente, a legislação pertinente dispõe, para esse tipo de situação, a respectiva alienação forçada em hasta pública, nos termos do artigo 1.322 do Código Civil, o qual determina:

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudica-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartindo o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valioso, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder- seja-a a licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem oferecer melhor lança, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Nesse viés, na hipótese em que não existe acordo tampouco interesse das partes na resolução amigável desse tipo de questão, não restará alternativo senão buscar auxílio perante o Poder Judiciário, para que a comunhão seja desfeita compulsoriamente, mediante a alienação do respectivo bem em hasta pública, e a consequente partilha do valor apurado entre os comunheiros, na proporção dos seus quinhões.

No entanto, é preciso ressaltar que esse remédio jurídico só é cabível nas situações envolvendo copropriedade, ou seja, nos casos em que há condomínio, em sua forma tradicional.

Aliado a isso, cumpre mencionar que medidas dessa natureza geralmente são desgastantes, onerosas e, principalmente, morosas, motivo pelo qual o melhor meio para a resolução desse tipo de conflito ainda se encontra consubstanciada na composição entre as partes, pautada pela razoabilidade, sensatez e cordialidade.

Logo, resta inequívoco que nesse tipo de situação, a utilização de medidas drásticas dispostas nos diplomas legais pertinentes, apenas é aconselhada quando não houver mais possibilidade de acordo entre as partes envolvidas. Portanto, é extremamente necessário analisar com cautela se é vantagem ou não manter a relação contratual entre os comunheiros, e, não sendo possível, buscar a resolução do conflito da forma que seja menos onerosa para as partes, até para evitar excesso de desgaste e litígios que muitas vezes são oriundos do âmbito familiar.

Certo é, portanto, que a Ação de Extinção de Condomínio envolve muitos fatores, por isso é de extrema importância contar com a assessoria jurídica adequada para solucionar o conflito da melhor forma possível.

 

Referências

https://www.jusbrasil.com.br/artigos/acao-de-extincao-de-condominio/1308725956